在我國(guó)快速城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下，部分城市被星羅棋布的城中村切割得支離破碎，集約、節(jié)約利用土地資源的城市規(guī)劃到處碰壁，城市規(guī)劃功能布局不得不遷就村莊布局而作出調(diào)整。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，浙江省義烏市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行了“城中村宅基地價(jià)值化理論、途徑與方法研究”，為創(chuàng)新城中村改造模式提出新的思路與方法。日前，此課題項(xiàng)目通過(guò)了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的評(píng)審驗(yàn)收。

　　單純看重“物質(zhì)空間”城市規(guī)劃四處碰壁

　　據(jù)義烏市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人阮梅洪介紹，近年來(lái)，義烏和全國(guó)許多地方一樣，采用了“以村為單位、全拆全建、統(tǒng)一規(guī)劃、宅基地安置、多層垂直房建設(shè)”的城中村改造模式。在這種模式下，改造后的城中村雖然建筑形式、規(guī)劃布局、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面是“城市”的，但“村落”的特征仍在延續(xù)，村莊布局由原來(lái)的“小而亂”變?yōu)?ldquo;大而散”，村莊用地與城市功能布局間的矛盾并沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性改善。

　　在宅基地改造模式下，村民和村集體始終把目光聚焦在城中村宅基地的“物質(zhì)空間”上，他們將實(shí)現(xiàn)住房權(quán)益最大化的努力聚焦于對(duì)城中村改造建設(shè)用地規(guī)模與優(yōu)勢(shì)區(qū)位的爭(zhēng)取上。村集體把如何獲得城市內(nèi)更多的優(yōu)勢(shì)區(qū)位土地放在首要考慮之列，村民更是把獲得規(guī)劃區(qū)內(nèi)最好的宅基地、在宅基地上建設(shè)盡可能多的建筑面積、使每平方米的宅基地產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)收益看成重中之重。因此，在城中村建設(shè)規(guī)劃獲得審批后，村集體組織在實(shí)施過(guò)程中，仍然要為增加更多建房空間而努力。

　　在義烏經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，大多數(shù)改造后的城中村只建有配電房等必不可少的公用設(shè)施，規(guī)劃中的幼兒園、老年活動(dòng)中心等需要村里投入建設(shè)的公共設(shè)施，都被以宅基地不夠分配為由改為宅基地建房。規(guī)劃中的公共綠地即使沒(méi)有被改為宅基地，也被鋪成了水泥地，規(guī)劃中房前屋后的綠地也以影響汽車(chē)通行為由被鋪成了水泥地面。

　　回顧義烏的城中村改造工作可以看到，村民不愿意按城市規(guī)劃進(jìn)行布局調(diào)整，城市規(guī)劃只能處處遷就。在凌亂分布的新城中村中，分不清是新城中村包圍工業(yè)企業(yè)、影響規(guī)模企業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群的形成，還是工業(yè)企業(yè)包圍新城中村，嚴(yán)重影響村民的居住環(huán)境。同時(shí)，盲目追求宅基地面積的行為，影響了特色城市空間的營(yíng)造，降低了城市品位和環(huán)境品質(zhì)，影響城市空間績(jī)效。由于城市空間績(jī)效的降低，改造后的城中村并不能幫助村民實(shí)現(xiàn)其房屋價(jià)值最大化的愿望。

　　引導(dǎo)關(guān)注“經(jīng)濟(jì)屬性”城村發(fā)展實(shí)現(xiàn)共贏

　　按照宅基地模式進(jìn)行的城中村改造并沒(méi)能實(shí)現(xiàn)村民期望的住房權(quán)益最大化，卻使城市規(guī)劃中城市土地集約利用、城市布局結(jié)構(gòu)優(yōu)化、城市功能完善的功能落實(shí)均面臨難以逾越的障礙。

　　城市規(guī)劃就是為了確保城市用地和設(shè)施的合理布局。“以村為單位，宅基地安置”的城中村改造模式，造成村集體與城市政府爭(zhēng)奪相對(duì)稀缺的優(yōu)勢(shì)區(qū)位土地，弱化了城市規(guī)劃優(yōu)化配置空間資源的職能與努力。

　　對(duì)此，阮梅洪表示，宅基地政策是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的歷史條件下形成的，是“穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、保障農(nóng)民生活”的制度性保障，在城中村改造中延續(xù)宅基地安置政策，強(qiáng)化了村民對(duì)宅基地“空間屬性”的關(guān)注，而忽視了宅基地的“經(jīng)濟(jì)屬性”，這是城中村改造問(wèn)題之所以難以突破的根本原因。

　　針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，項(xiàng)目組開(kāi)展了對(duì)城中村宅基地價(jià)值化理論、途徑與方法的研究工作。研究過(guò)程中，他們運(yùn)用產(chǎn)權(quán)理論，提出釋放城中村宅基地產(chǎn)權(quán)，顯現(xiàn)城中村住房?jī)r(jià)值；運(yùn)用地租理論分析城中村住房收益的來(lái)源；運(yùn)用區(qū)位理論，完善城市規(guī)劃功能布局，提高城市運(yùn)行效率；運(yùn)用報(bào)酬資本化法理論，剖析村民住房的收益與房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)系。通過(guò)四大理論的整合，構(gòu)建了“宅基地價(jià)值化”理論。

　　他們運(yùn)用報(bào)酬資本化法對(duì)城中村住房和城市居住小區(qū)住房的收益凈現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算與對(duì)比，幫助村民充分了解住房?jī)r(jià)值與住房品質(zhì)、租金收益的關(guān)系，提高村民對(duì)住房?jī)r(jià)值的認(rèn)知，引導(dǎo)村民和村集體從對(duì)宅基地“物質(zhì)空間”的關(guān)注轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)宅基地經(jīng)濟(jì)權(quán)益的關(guān)注，引導(dǎo)村民以宅基地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值為紐帶，按照城市規(guī)劃，自主實(shí)現(xiàn)宅基地權(quán)益，從根本上消除城中村改造工作的障礙。

　　在日前舉辦的評(píng)審會(huì)上，專(zhuān)家們認(rèn)為，該課題按照市場(chǎng)規(guī)律，以城中村宅基地地租為基礎(chǔ)，科學(xué)定量地確定村民宅基地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，以市場(chǎng)化的宅基地價(jià)值化方式取代現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元體制的宅基地安置模式，以保障村民宅基地的權(quán)益，公平分配城市資源，提高城市空間績(jī)效，實(shí)現(xiàn)城市與村民的雙贏，為創(chuàng)新城中村改造模式提出了新的思路與方法，其成果具有理論創(chuàng)新性和實(shí)際工作可操作性，具有較高的推廣應(yīng)用價(jià)值。