有學(xué)者研究認(rèn)為，未來10年我國(guó)新增城鎮(zhèn)人口將達(dá)到4億人左右，能夠增加40萬億元的投資需求，這將使新型城鎮(zhèn)化建設(shè)相關(guān)業(yè)務(wù)板塊迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。

　　未來10年，房地產(chǎn)投資能否續(xù)寫暴利神話？限購、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)政策將對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生何種影響？中央近期多次提及的"城鎮(zhèn)化"正在給房地產(chǎn)投資帶來新的想象空間。

　　"新型城鎮(zhèn)化不是造城運(yùn)動(dòng)，更不應(yīng)該成為房地產(chǎn)開發(fā)的大躍進(jìn)。"面對(duì)充滿無限想象的空間，有識(shí)之士提出警示。

　　"其實(shí)過去30年我們一直都在城鎮(zhèn)化，并不是從現(xiàn)在開始才有了城鎮(zhèn)化，未來房地產(chǎn)高利潤(rùn)、高增長(zhǎng)趨勢(shì)正在減退。"建銀精瑞資本管理集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉東認(rèn)為，城鎮(zhèn)化只會(huì)"有條件"地利多房地產(chǎn)。

　　專家點(diǎn)題

　　12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京閉幕。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。要把有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為重要任務(wù)抓實(shí)抓好。

　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)高培勇認(rèn)為，城鎮(zhèn)化是中國(guó)當(dāng)前最大的結(jié)構(gòu)調(diào)整、最大的內(nèi)需源泉，也是最大的改革紅利。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年末，中國(guó)城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口，正式進(jìn)入城鎮(zhèn)化的"拐點(diǎn)"。但全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員賀鏗表示，中國(guó)真正的城鎮(zhèn)化率實(shí)際上不到35%，很多城市里的流動(dòng)人口沒有固定職業(yè)和住所。伴隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，將直接帶動(dòng)基建、衛(wèi)生、教育等系統(tǒng)發(fā)展，能有效拉動(dòng)內(nèi)需。

　　"通過城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，既可以拉動(dòng)投資，又可以增加消費(fèi)，是推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)。"交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，中央著重強(qiáng)調(diào)的城鎮(zhèn)化，不是簡(jiǎn)單的城鎮(zhèn)化，而是城鎮(zhèn)化質(zhì)量的提高。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群則分析認(rèn)為，城鎮(zhèn)化不等于大拆大建，要注意城市全面發(fā)展，特別需要在"軟件"和規(guī)劃管理水平上下功夫。

　　那么，中央新一屆領(lǐng)導(dǎo)人力推的新型城鎮(zhèn)化到底如何定位，方向又在哪里？

　　近日，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧在"第十二屆中國(guó)經(jīng)濟(jì)論壇"上表示，"符合中國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)化等于老城區(qū)+新城區(qū)+新社區(qū)三部分構(gòu)成。中國(guó)不能學(xué)西歐，走反城市化道路。"

　　所謂老城區(qū)是指改建多年形成的棚戶區(qū)、工廠外遷區(qū)，使之成為適合人居住的商業(yè)區(qū)和服務(wù)區(qū)；新城區(qū)指開發(fā)區(qū)、實(shí)驗(yàn)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)等；新社區(qū)就是新農(nóng)村建設(shè)。

　　厲以寧說："國(guó)家應(yīng)保護(hù)農(nóng)民土地不可侵犯，便于土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)民在農(nóng)村金融發(fā)達(dá)的地區(qū)可以試點(diǎn)抵押貸款。"此外，還應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)服務(wù)配套建設(shè)，否則農(nóng)村和縣城始終不會(huì)成為城鎮(zhèn)化進(jìn)程中具有吸引力的地方。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院一位不愿透露姓名的專家表示，改變農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀使其流轉(zhuǎn)起來是新城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵，但是在這個(gè)過程中，要注意制度建設(shè)和監(jiān)督機(jī)制建設(shè)，以防新型城鎮(zhèn)化變成熱錢去農(nóng)村"圈地"的借口。

　　萬通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖也在一場(chǎng)關(guān)于"創(chuàng)新城市"的主題對(duì)話沙龍中強(qiáng)調(diào)："新型城鎮(zhèn)化首先要解決的是土地的集約利用問題。"

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是上世紀(jì)50、60年代企業(yè)模式帶動(dòng)的城鎮(zhèn)化，還是上世紀(jì)90年代園區(qū)模式帶動(dòng)的城鎮(zhèn)化，對(duì)土地的集約使用都不夠，因此造成了環(huán)境的透支和土地的透支，使得上述的兩個(gè)模式都不具有可持續(xù)性。未來完全可以采用"核心板塊+田園城區(qū)+優(yōu)美小鎮(zhèn)"的市鎮(zhèn)體系，著力優(yōu)化土地空間，全面促進(jìn)資源節(jié)約利用。

　　理性調(diào)控

　　有輿論擔(dān)憂，中央力推新型城鎮(zhèn)化或變相拉動(dòng)與城鎮(zhèn)化密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)，從而再度推高房?jī)r(jià)。但多位專家指出，由于新型城鎮(zhèn)化更側(cè)重質(zhì)量及格局的科學(xué)合理性，或引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和結(jié)構(gòu)的理性調(diào)整，反而促使未來一線城市房?jī)r(jià)回歸理性。

　　北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)表示，過去城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過于倚重房地產(chǎn)的發(fā)展，而此番中央強(qiáng)調(diào)的新型城鎮(zhèn)化將重心從土地城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移到人口城鎮(zhèn)化，意味著房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化中扮演的角色將有所削弱。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、燕京華僑大學(xué)校長(zhǎng)華生的觀點(diǎn)與其相似。他坦言，中央此番提出"積極穩(wěn)妥推進(jìn)"、"提高質(zhì)量"、"健康發(fā)展"等諸多要求，就是為了向各方明確表示，城鎮(zhèn)化不等同于發(fā)展房地產(chǎn)，不能簡(jiǎn)單通過征地、買地來實(shí)現(xiàn)，未來的重心仍應(yīng)放在農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化上。

　　因此，新型城鎮(zhèn)化不是鋼筋水泥的城鎮(zhèn)化，也不是城市擴(kuò)張的城鎮(zhèn)化及推高GDP的城鎮(zhèn)化，而是把城鎮(zhèn)化與農(nóng)村土地使用效率及有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化相結(jié)合的城鎮(zhèn)化。即未來中國(guó)城鎮(zhèn)化就是農(nóng)村進(jìn)入城市的城鎮(zhèn)化，就是讓成千上萬的農(nóng)民真正進(jìn)城。這不僅會(huì)生發(fā)出大量的農(nóng)村居民對(duì)住房的消費(fèi)需求，而且也能夠讓進(jìn)城后的農(nóng)民各種消費(fèi)水平全面提升，改變生活方式，增加就業(yè)機(jī)會(huì)。

　　若果真如此，從明年起，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)政策逐漸調(diào)整將成為必然。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，此次提出大中小城市合理布局的城鎮(zhèn)化，能使中小城市及區(qū)域性中心城市變成新的發(fā)展熱點(diǎn)，從而分流大城市多年來積累的購房需求。這種變化能將房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和未來需求引導(dǎo)向更加理性的區(qū)間，或促使未來中心城市的房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸理性。

　　所以，明年住房市場(chǎng)政策或房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，會(huì)更加注重讓當(dāng)前住房市場(chǎng)價(jià)格回歸理性，讓中國(guó)住房市場(chǎng)真正轉(zhuǎn)型為一個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，這樣才能夠?yàn)檗r(nóng)民的市民化做好準(zhǔn)備，并以此來增加中國(guó)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在活力與動(dòng)力。

　　而這種房地產(chǎn)政策的調(diào)整重點(diǎn)會(huì)放在嚴(yán)厲遏制住房投機(jī)投資炒作上，可能在信貸政策、住房稅收政策方面有新政策出臺(tái)。這樣才能真正讓住房市場(chǎng)贏利功能逐漸去除，讓國(guó)家住房市場(chǎng)的性質(zhì)真正轉(zhuǎn)型，讓國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)真正回歸理性等。

　　"可以說，中央'農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化'已經(jīng)傳遞出明年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整的明確信息。因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不僅沒有結(jié)束，反之要加強(qiáng)。至于早些時(shí)候市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)政策變化的各種猜測(cè)應(yīng)該煙消云散了。"一位專家這樣分析。