商業(yè)地產(chǎn)井噴式發(fā)展以及逐漸爆發(fā)出的過(guò)剩危機(jī)正在形成一道中國(guó)式地產(chǎn)景觀，這一景觀的背后是土地財(cái)政、地方大躍進(jìn)、融資困局、運(yùn)營(yíng)單一交織的窘途。

　　按照良性循環(huán)的理論來(lái)看，商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)率一般在6%到8%。近幾年，隨著中國(guó)商業(yè)物業(yè)交易價(jià)格的上漲，租金水平雖然也有20%～30%的大幅提升，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上售價(jià)增長(zhǎng)，這導(dǎo)致不少商業(yè)物業(yè)整體回報(bào)率不到3%～4%，投資者熱情下滑，空置率不斷高企，接踵而至的或是爛尾。

　　但樂觀主義者認(rèn)為，任何一種商業(yè)模式都要經(jīng)歷野蠻生長(zhǎng)到自我修復(fù)最終走向良性發(fā)展的階段。

　　從中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的路徑和問題看，自我修復(fù)的理論或許可行。 依靠土地增值，房產(chǎn)+地產(chǎn)的模式一直是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的主流，但隨著各地類似項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn)，土地增值模式已經(jīng)逐步走到盡頭，房產(chǎn)+地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)的模式正在興起，商業(yè)地產(chǎn)逐步衍伸至商業(yè)模式階段。從SOHO轉(zhuǎn)散售為持有，萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)綜合體開發(fā)到文化產(chǎn)業(yè)等均為此特征。

　　梳理2012年以來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，其中一個(gè)重要模式就是從千店一面轉(zhuǎn)向差異化運(yùn)營(yíng)，出現(xiàn)了以時(shí)尚、家庭、兒童、藝術(shù)等不同主題為定位的購(gòu)物中心，這也是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)嘗試的一種自我修復(fù)。

　　而在悲觀主義者看來(lái)，以購(gòu)物中心和寫字樓為主的零售商業(yè)地產(chǎn)今明兩年會(huì)有井噴式的危機(jī)，且要比住宅地產(chǎn)危機(jī)來(lái)得更為迅猛。其致命硬傷來(lái)自于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的致命硬傷——迄今為止沒有合適的REITS等退出機(jī)制，大批內(nèi)資開發(fā)商為保持現(xiàn)金流只能推行只租不賣的模式，從而造成加劇競(jìng)爭(zhēng)、亂戰(zhàn)等惡性循環(huán)局面。

　　最終，商業(yè)地產(chǎn)的中國(guó)式突圍將以何種局面出現(xiàn)，兩年內(nèi)或許在潮水退去后將見分曉。