至于是否影響二手房流通、影響市場(chǎng)供應(yīng)？從長(zhǎng)期看沒(méi)必要擔(dān)心，但必須關(guān)注短期內(nèi)可能產(chǎn)生的負(fù)面影響。長(zhǎng)期看，買賣和租賃均形成市場(chǎng)供應(yīng)，都可以滿足市場(chǎng)上的住房需求，所以只對(duì)流動(dòng)或供應(yīng)方式與結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了影響。但從短期看，可能出現(xiàn)政策實(shí)施前的加速流動(dòng)和實(shí)施初期的鮮有流動(dòng)等現(xiàn)象，還可能短期內(nèi)將住房需求轉(zhuǎn)移到新建商品住房市場(chǎng)，影響新建商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定。近期資本市場(chǎng)對(duì)“新國(guó)五條”的異常反應(yīng)，相信也是在“影響市場(chǎng)供應(yīng)”這個(gè)邏輯下的新政頒布效應(yīng)。因此，應(yīng)盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則或征管細(xì)則，盡量縮短政策銜接的過(guò)渡期，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

 

　　解析②  稅收并非短期工具 房產(chǎn)稅擴(kuò)圍可同步施行

 

　　當(dāng)人們關(guān)注20%個(gè)稅的調(diào)控內(nèi)容時(shí)，“新國(guó)五條”提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的條款同樣不容忽視。劉洪玉認(rèn)為，稅收作為一種體制性、長(zhǎng)期性的手段，對(duì)于調(diào)節(jié)財(cái)富分配、促進(jìn)資源優(yōu)化有著重要作用。無(wú)論是20%個(gè)稅的征收，還是房產(chǎn)稅的試點(diǎn)擴(kuò)大，均非短期政策工具。

 

　　劉洪玉表示，房地產(chǎn)稅收涉及房地產(chǎn)開發(fā)、交易、持有各個(gè)環(huán)節(jié)，“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”是“十二五”期間的一個(gè)重要任務(wù)。自2003年以來(lái)，我國(guó)一直在按照“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則，積極探索和推動(dòng)房地產(chǎn)稅收制度改革，其總體思路是通過(guò)對(duì)現(xiàn)有功能相近的房地產(chǎn)稅收的歸并、征收范圍的拓展和征管辦法的完善，建立以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收為核心的房地產(chǎn)稅收制度，使之成為推動(dòng)地方財(cái)稅收入體制改革、調(diào)節(jié)個(gè)人財(cái)富分配和貧富差距、促進(jìn)房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置與有效利用、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行效率與穩(wěn)定性的一項(xiàng)長(zhǎng)期制度。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，依住房?jī)r(jià)值在持有環(huán)節(jié)征收“房產(chǎn)稅”或“物業(yè)稅”的改革，是這項(xiàng)長(zhǎng)期制度建設(shè)的重要內(nèi)容，目前社會(huì)上過(guò)于看重其市場(chǎng)調(diào)控或影響房?jī)r(jià)的效果，將其視為住房市場(chǎng)調(diào)控的短期政策工具，是不全面的。

 

　　增加持有環(huán)節(jié)的稅收，從保持社會(huì)總體稅負(fù)基本穩(wěn)定的要求出發(fā)，就應(yīng)該簡(jiǎn)化交易環(huán)節(jié)的稅制、減輕交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。重慶和上海自2011年年初開始對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，是我國(guó)房地產(chǎn)稅改革歷程中的重要進(jìn)展，兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，在引導(dǎo)住房合理消費(fèi)、抑制投資投機(jī)型購(gòu)房方面產(chǎn)生了積極的作用，為在個(gè)人住房領(lǐng)域從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅探索了經(jīng)驗(yàn)。此次“新國(guó)五條”提出要擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，具體范圍擴(kuò)大情況我還不清楚，但在擴(kuò)圍的過(guò)程中，一定要盡快就改革目標(biāo)和實(shí)施路徑達(dá)成共識(shí)，并在此基礎(chǔ)上出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)稅改革方案，以便各地在統(tǒng)一、規(guī)范的政策指導(dǎo)下，推動(dòng)各地的房產(chǎn)稅改革，降低改革成本，同時(shí)也為未來(lái)正式全面實(shí)施房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。

 

　　因?yàn)閭€(gè)人所得稅和房產(chǎn)稅的征稅目的和調(diào)節(jié)范圍不同，因此對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個(gè)人所得稅，不會(huì)影響房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍。但房地產(chǎn)稅收的總體稅負(fù)，應(yīng)該統(tǒng)籌考慮。與個(gè)人住房相關(guān)的房地產(chǎn)稅改革理想目標(biāo)是：第一，在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收契稅和個(gè)人所得稅，并根據(jù)房屋屬性和交易特征設(shè)計(jì)梯級(jí)稅率，其中契稅由現(xiàn)有的契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅合并而來(lái)，個(gè)人所得稅由現(xiàn)有的個(gè)人所得稅、土地增值稅和城鎮(zhèn)土地使用稅歸并而來(lái)；第二，在持有環(huán)節(jié)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅。

 

　　解析③  十調(diào)九漲有失偏頗 調(diào)控成效不容忽視

 

　　在劉洪玉看來(lái)，近10年來(lái)我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控一直未放松，并且取得了不少成果。之所以人們對(duì)于調(diào)控抱有種種不滿，很大程度上是由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直保持著較高勢(shì)頭所致。如果沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，如今的房?jī)r(jià)會(huì)更加不堪。

 

　　劉洪玉表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)歷了1992 1998年起步、1999 2004年量增和2005 2010年價(jià)漲3個(gè)階段，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這些發(fā)展變化，政府政策的變化或調(diào)整起到了重要作用。如果把2002年原建設(shè)部等六部委《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（建住房 2002 217號(hào)）的頒布作為近10年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的始點(diǎn)，10年來(lái)除了2008年受國(guó)際金融危機(jī)影響房?jī)r(jià)明顯下調(diào)、2011年和2012年房?jī)r(jià)漲幅較低外，其他年份的房?jī)r(jià)上漲幅度基本都超過(guò)了兩位數(shù)，有幾個(gè)年份還超過(guò)了25%。因此，說(shuō)“十年九調(diào)、屢調(diào)屢漲”是一個(gè)客觀的事實(shí)描述。但也許大家忽略了一個(gè)問(wèn)題，這就是“如果十年不調(diào)意味著什么？”相信這個(gè)結(jié)果大家想都不敢想。

 

　　導(dǎo)致這種情況出現(xiàn)的原因，至少有這么幾點(diǎn)：第一，中國(guó)作為新興經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)人口和居民可支配收入持續(xù)快速增加，這是推動(dòng)住房需求增加、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根本動(dòng)力；第二，耕地保護(hù)的壓力，尤其是特殊土地所有與使用制度安排，抑制了土地的有效供給；第三，住房市場(chǎng)一頭連著經(jīng)濟(jì)、一頭牽著民生，經(jīng)濟(jì)與民生又是相互依存的關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是一項(xiàng)異常復(fù)雜的系統(tǒng)工程；第四，國(guó)際上也幾乎找不到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成功經(jīng)驗(yàn)，相反許多國(guó)際一流學(xué)者都在關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，關(guān)注其對(duì)穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)或降低中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定作出的貢獻(xiàn)。

 

　　就近年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控而言，2010年4月“國(guó)發(fā)10號(hào)文”提出了以差別化信貸和限購(gòu)為標(biāo)志的抑制不合理住房需求政策，該政策是我國(guó)首次從需求管理角度提出的調(diào)控政策，實(shí)施兩年多以來(lái)，住房投機(jī)和投資行為受到遏制，理性的基本住房需求成為市場(chǎng)主流，住房?jī)r(jià)格穩(wěn)步回落，冷卻降溫效果明顯。

 

　　有關(guān)住房交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市新建商品住房套均建筑面積從2009年的115.4平方米下降到2012年的109.1平方米，同期90平方米以下套型占比從45.2%提高到50.6%，外省市購(gòu)房占比從30.0%降低到13.2%。這就意味著同樣建筑面積規(guī)模，可供應(yīng)的住房套數(shù)或市場(chǎng)上的住房機(jī)會(huì)增加了5.8%，而增加的住房機(jī)會(huì)中，又主要集中在了面向居民基本住房需求的中小戶型和符合購(gòu)房條件的本市常住居民。

 

　　對(duì)我國(guó)40個(gè)主要城市商品住房?jī)r(jià)格的統(tǒng)計(jì)顯示，其上漲速度已經(jīng)從2009、2010年12月的同比上漲27.74%、27.26%，下降為2011、2012年12月的同比上漲3.64%、5.97%，調(diào)控的效果也是非常明顯。此外，2011年和2012年全國(guó)GDP與城鎮(zhèn)居民可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)速度分別為9.30%與7.80%和8.40%與9.60%，可以看出，上述40個(gè)主要城市的平均房?jī)r(jià)漲幅低于同期GDP與城鎮(zhèn)居民可支配收入增速，也基本達(dá)到了房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)。

 

　　解析④  有效增加市場(chǎng)供給 引導(dǎo)預(yù)期理性購(gòu)房

 

　　對(duì)于近年來(lái)我國(guó)實(shí)施的一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段，劉洪玉認(rèn)為，調(diào)控經(jīng)歷了從供給端向需求端的轉(zhuǎn)變，如今已到了加大供給緩解市場(chǎng)需求的階段。政府部門應(yīng)該及時(shí)發(fā)布權(quán)威性的市場(chǎng)信息，增加市場(chǎng)透明度，從而引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，讓購(gòu)房者理性購(gòu)房。

 

　　劉洪玉表示，回顧我國(guó)住房市場(chǎng)調(diào)控的歷史，不難發(fā)現(xiàn)，在2010年以前基本上是以調(diào)控供給端為主，對(duì)住房消費(fèi)采取鼓勵(lì)的態(tài)度，但調(diào)控結(jié)果并不令人滿意。這一方面是由于調(diào)控政策的方向本身就是抑制供給，比如打擊房地產(chǎn)投資過(guò)熱、改革土地供應(yīng)方式等；另一方面是由于供給端是高度市場(chǎng)化的企業(yè)，這些企業(yè)從利益最大化的目標(biāo)出發(fā)，未必都有執(zhí)行政府調(diào)控政策的自覺(jué)性（比如縮短開發(fā)建設(shè)周期、不要囤房囤地、增加中小戶型普通商品住房供應(yīng)等）。

 

　　因此，從2010年開始將調(diào)控政策的重點(diǎn)改為需求管理，改變調(diào)控思路后的效果應(yīng)該也是可以看到的。當(dāng)前熱點(diǎn)城市住房市場(chǎng)的供求關(guān)系仍然是供不應(yīng)求，所以今后的調(diào)控除了進(jìn)行更加嚴(yán)格的需求管理，還要通過(guò)多種渠道增加土地供應(yīng)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)土地出讓合同中有關(guān)開發(fā)周期條款的執(zhí)行力度等，來(lái)改善住房市場(chǎng)上的供應(yīng)緊張狀況。