此外，許多研究表明，預(yù)期對(duì)住房市場(chǎng)上的開發(fā)商和潛在購(gòu)房者有著重要的影響。通過及時(shí)發(fā)布權(quán)威的住房狀況和住房供求信息，增加市場(chǎng)透明度，可以有效改善市場(chǎng)參與者的行為，或者使市場(chǎng)參與者的行為更加理性。為了提高市場(chǎng)的透明度，就要有信息收集、整理、分析和發(fā)布平臺(tái)和渠道，而住房信息系統(tǒng)，以及之前建立的住房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和預(yù)警系統(tǒng)，就是非常有效的工作平臺(tái)。這些平臺(tái)現(xiàn)在已經(jīng)基本建立起來了，但信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)或信息共享機(jī)制難以建立，我認(rèn)為主要的阻力來自大家對(duì)這些信息可能被不正確、不理智、甚至不合法使用的擔(dān)憂。所以，針對(duì)涉及個(gè)人隱私的住房信息使用，應(yīng)該抓緊研究制定相關(guān)的行政法規(guī)，通過規(guī)范信息使用來消除阻力。

 

　　解析⑤  政策應(yīng)當(dāng)保持中性 發(fā)展租賃滿足需求

 

　　人們之所以對(duì)剛需是否會(huì)被誤傷的問題如此敏感，是因?yàn)樵诮A段的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，人們的剛性購(gòu)房需求一直在受到政策抑制。對(duì)此，劉洪玉認(rèn)為，在如今難以有效區(qū)分改善型需求和投資型需求的情況下，政策應(yīng)保持“中性”。而在將來則必須要對(duì)改善型需求采取支持政策。

 

　　劉洪玉表示，由于住房具有自住和投資的雙重屬性，所以很難有效區(qū)分改善型需求和投資型需求。因此，要達(dá)到抑制投資投機(jī)型需求的目的，出臺(tái)任何政策都很難做到十全十美。從目前的政策取向看，重點(diǎn)還是支持基本住房需求、首次購(gòu)房需求，這是“住有所居”目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。對(duì)于追求“居住條件更舒適”的改善型需求，政策取向保持中性甚至短期內(nèi)不鼓勵(lì)，這是從當(dāng)前住房市場(chǎng)供求現(xiàn)狀的事實(shí)出發(fā)的，但需要注意到我國(guó)新建商品住房預(yù)售制度導(dǎo)致的住房入住的政策時(shí)間差問題，應(yīng)該降低對(duì)以普通商品住房為目標(biāo)的改善性需求的影響。從全面建成小康社會(huì)的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)要求來看，將來肯定要對(duì)改善型需求采取支持性政策。

 

　　當(dāng)然，如果將投資型購(gòu)房定義為購(gòu)買住房后用于出租，相關(guān)政策也應(yīng)該保持中性，因?yàn)檫@種投資形成了租賃市場(chǎng)上的住房供給，有利于發(fā)展租賃市場(chǎng)。住房市場(chǎng)上真正需要打擊和遏制的，是投機(jī)型購(gòu)房，即購(gòu)房的目的既不是自住、也不是出租，而是長(zhǎng)期閑置、等待升值后轉(zhuǎn)售牟利。這種投機(jī)型購(gòu)房既推高了房?jī)r(jià)，又造成了寶貴住房資源的浪費(fèi)，是應(yīng)該重點(diǎn)打擊的對(duì)象。

 

　　解析⑥  房?jī)r(jià)正向合理回歸 難以出現(xiàn)報(bào)復(fù)反彈

 

　　在近階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，住房?jī)r(jià)格是否回歸合理價(jià)位的問題始終為社會(huì)所關(guān)注。劉洪玉認(rèn)為，就目前市場(chǎng)表現(xiàn)來看，房?jī)r(jià)正向合理價(jià)位逐漸回歸，并且在近階段不會(huì)出現(xiàn)人們擔(dān)心的報(bào)復(fù)性反彈。

 

　　劉洪玉表示，住房合理價(jià)位，從居民家庭的角度看應(yīng)該是有支付能力，從投資者的角度看是租金收益率不低于同期資本市場(chǎng)上的平均收益水平，從經(jīng)濟(jì)學(xué)家的角度看是能夠得到經(jīng)濟(jì)社會(huì)基本面因素的支撐。用這些標(biāo)準(zhǔn)來衡量一線城市住房?jī)r(jià)格，相信大家都能得出與溫家寶總理同樣的判斷。根據(jù)從上述角度的觀察和分析，2011年和2012年的住房?jī)r(jià)格，包括一線城市在內(nèi)，正在向合理價(jià)位回歸。

 

　　人們之所以對(duì)目前市場(chǎng)形勢(shì)下房?jī)r(jià)是否能繼續(xù)向合理價(jià)位回歸產(chǎn)生疑問，主要是源于2012年第四季度以來出現(xiàn)的新情況，即受連續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和貸款基準(zhǔn)利率等貨幣政策調(diào)整的刺激，以及限購(gòu)政策實(shí)施兩年多來不同區(qū)域、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化的影響，一線城市和部分二線城市迅速?gòu)馁I方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場(chǎng)，住房交易日趨活躍，住房?jī)r(jià)格有所反彈。甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)地價(jià)上漲、地價(jià)上漲又推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的類似2010年年初的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。

 

　　劉洪玉還表示，近期房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，繼續(xù)向合理價(jià)位回歸是其發(fā)展的大趨勢(shì)。主要依據(jù)是：第一，住房市場(chǎng)調(diào)控政策將保持其連續(xù)性，而且從“新國(guó)五條”來看，政策對(duì)市場(chǎng)的壓力還在增大；第二，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨穩(wěn)，投資、貨幣等宏觀政策保持中性和穩(wěn)健，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成額外刺激；第三，當(dāng)前住房?jī)r(jià)格的可支付性較差甚至很差，住房需求又主要來自本地居民的自住需求，使住房?jī)r(jià)格上漲在很大程度上受到購(gòu)房者的強(qiáng)預(yù)算約束；第四，在“新國(guó)五條”更嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸等政策影響下，投資投機(jī)型購(gòu)房將受到更嚴(yán)格的約束和監(jiān)管，其在核心城市的購(gòu)房投機(jī)需求難以轉(zhuǎn)移到其他城市，使核心城市房?jī)r(jià)快速上漲的擴(kuò)散影響范圍即房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“波紋”效應(yīng)縮小；第五，大量三四線城市存在住房過量供給和房?jī)r(jià)下行壓力。