城市更新：深圳非農(nóng)建設用地合理流轉(zhuǎn)的突破口

　　2009年，廣東省出臺了“三舊改造政策”[1]，深圳市于同年12月相應出臺了《深圳市城市更新辦法》(深圳市人民政府令2009年第211號)，對城市更新進行政策規(guī)定。其主要做法是，引進市場開發(fā)主體，對項目地塊上的全部物業(yè)重新規(guī)劃、實施二次開發(fā)。其中，凡需要拆遷的，由開發(fā)商承諾對原業(yè)主賠償，雙方達成協(xié)議后，政府再以協(xié)議出讓國有土地的形式，將項目用地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。同時，為解決城市更新項目拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積占比不足而不符合城市更新計劃立項條件或基于享受城市更新項目地價優(yōu)惠政策等因素的考慮，在實施時，城市更新項目申報主體通常會選擇將非農(nóng)建設用地調(diào)入城市更新項目（含已劃定非農(nóng)建設用地調(diào)整置換及未落實非農(nóng)建設用地指標調(diào)入）。目前，將非農(nóng)建設用地調(diào)入城市更新項目的主要方式有兩種，一種是未落實的非農(nóng)指標在城市更新項目中劃定，另一種是已劃定的非農(nóng)建設用地調(diào)整置換到城市更新項目中。其具體要求如下：

　　1、非農(nóng)建設用地未落實指標在城市更新項目中的劃定

　　非農(nóng)建設用地未落實指標的劃定，是指將規(guī)劃國土部門依法核定未落實的非農(nóng)指標劃地落實，包括剩余指標落實和指標計算錯誤更正兩種情形。目前，如《龍華非農(nóng)辦法》、《寶安非農(nóng)辦法》對非農(nóng)建設用地未落實指標可優(yōu)先在城市更新項目中劃定作出了規(guī)定（詳見表1），且《寶安非農(nóng)辦法》限定為非農(nóng)建設工商用地指標。此規(guī)定一方面解決了非農(nóng)指標落地選址難的問題，另一方面又能解決城市更新項目土地確權(quán)不足的問題。非農(nóng)建設用地的劃定與城市更新項目非農(nóng)指標的調(diào)入兩者相互結(jié)合更有利于各區(qū)非農(nóng)建設用地的后續(xù)管理。

　　《龍華非農(nóng)辦法》第六條第一款（一）項、第四款

　　（一）對原行政村轄區(qū)范圍內(nèi)有城市更新項目且符合非農(nóng)建設用地調(diào)入條件的，應當優(yōu)先調(diào)入城市更新項目內(nèi)；不能在城市更新項目中落實的，按照市、區(qū)原有劃定管理辦法的相關(guān)規(guī)定處理。

　　經(jīng)核實非農(nóng)建設用地臺賬，存在非農(nóng)建設用地為落實指標需要劃定落地的，參照前款原則處理。

　　《寶安非農(nóng)辦法》第六條第一款（一）項

　　未落實非農(nóng)建設工商用地優(yōu)先在城市更新項目中劃定。