中國內(nèi)地樓市短期看空，長期看多，基本上已成為了現(xiàn)在的共識。短期看空，很容易理解，這是樓市限購的行政措施以及金融去杠桿共同作用之下的產(chǎn)物，缺少了金融杠桿、提高了買房門檻，自然會暫時遏制樓市的價格上漲。

　　不過，長期來看，中國的樓市為什么值得看多，并且，樓市在長期多頭的趨勢之下，格局是如何分布的。這些問題，都值得探究。

　　我們不妨從兩個基本指標(biāo)來看樓市的走向。一是勞動人口結(jié)構(gòu)，第二是城市化率。前者決定了什么人會有買房的愿望，后者決定了什么樣的城市能提供優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)以及附屬設(shè)施。

　　換言之，一是供給，一是需求。從這兩個方面來看，未來的房地產(chǎn)走勢和過去相比，有很多不同。

　　一、大城市越來越多，勞動力越來越少

　　有一個很流行的說法是：中國目前的城市化率已經(jīng)較高，因此未來的樓市很難再出現(xiàn)過去十年那種高速增長。據(jù)官方統(tǒng)計，2016年底中國的城市化率水平為 57.4%，預(yù)計2020年將達(dá)到60%。

　　而與此相對的，剛需的數(shù)量并沒有隨著城市化的提升而升高，相反，中國的適齡勞動人口還在持續(xù)下降，因此，很難說未來的房價會有相應(yīng)的需求面支撐。

　　根據(jù)第六次全國人口普查的數(shù)據(jù)推算，中國16歲以上人口峰值出現(xiàn)在2016年，為7.79億，但是增長率已經(jīng)很明顯的逐年降低。從2011年到2016年，16歲以上人口的增長率從0.87%下降到0.05%。此后，16歲以上呈現(xiàn)負(fù)增長，預(yù)測到2050年，中國16歲以上人口將會縮減到6億左右。

　　如果我們排除掉退休的老年人口重新計算，數(shù)據(jù)所表現(xiàn)的衰退就更明顯。如圖表所示：中國16-59歲經(jīng)濟(jì)活動人口在2014年開始進(jìn)入負(fù)增長，其數(shù)量衰減的速度非常快。預(yù)測在未來幾十年間將會持續(xù)下降，2050年將降到約4.88億。

　　中國的勞動力的缺口也將從2017年的-1.54%上升到2020年的-3%。而眾所周知，只有適齡勞動力才有意愿和有經(jīng)濟(jì)能力買房。這個群體的規(guī)模在未來幾十年不斷衰減，意味著買房的需求將會驟減。

　　與此同時，中國的城市化進(jìn)程也即將迎來飽和，但在達(dá)到飽和之前，還有一波瘋狂的土地開發(fā)。盡管新聞中頻頻報道，中國的樓市量價雙雙回落。但實(shí)際上，樓市的真實(shí)狀況一點(diǎn)也不冷清。

　　據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字，中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)在2017年頭十個月增長7.8%，并且在三季度商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情尤為高漲。其中辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資分別增長5.4%和1.4%。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，三年后的2020年，中國房地產(chǎn)投資交易總額或?qū)⑦_(dá)到2600億元，對比2016年將大幅增長45%。這當(dāng)中，二三線城市的土地開發(fā)增量非常驚人。很多過去的小城市，未來將憑借土地開發(fā)發(fā)展為“大城市”。

　　從上面兩方面來看，購房剛需數(shù)量在減少，但是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)還依然在加速，供給增加但需求減少，價格明顯就會下跌。勞動人口增長率與城市化增長率相背離預(yù)示著樓市拐點(diǎn)到來。但是，事實(shí)真的是這樣簡單嗎？

　　當(dāng)然不可能這樣簡單。

　　實(shí)際上，我們所說的投資房地產(chǎn)是指已經(jīng)投入市場、進(jìn)入市場流通的房產(chǎn)，也可以廣義的理解為二手房。它們能反映出比較真實(shí)的市場供需價格。而存量房的價格取決于城市的實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和對人才的吸附度。由于適齡勞動力逐年減少，因此，是不是可以說，年輕人的流向是哪里，哪里的房價就有增長的潛力呢？

　　這并不能一概而論。籠統(tǒng)的“年輕人”概念實(shí)際上混淆了低端勞動力和高端人才兩類人。雖然未來的中國是一個勞動短缺的國家，但并不意味著社會對低端勞動力的需求會增加。

　　實(shí)際上，根據(jù)《中國勞動力市場技能缺口研究》，目前技能勞動者數(shù)量占全國就業(yè)人員總量的19%左右，高技能人才僅占5%。去年，中國一共有1200多萬名高校畢業(yè)生求職，但不少雇主很難找到合適的人才，有70%的企業(yè)認(rèn)為“大學(xué)生在校期間學(xué)到的知識實(shí)用性不強(qiáng)”，而求職者畢業(yè)半年內(nèi)的離職率高達(dá)1/3。

　　因此，我們最近經(jīng)常在新聞媒體看到的“多個城市掀起搶人大戰(zhàn)”之類的說法，并不準(zhǔn)確，真實(shí)的情況是，越是大的城市，越是在剔除就業(yè)者，只留下精英和高技術(shù)人才，驅(qū)趕低端服務(wù)業(yè)者到次一級城市。以此形成城市間的人才“食物鏈“。

　　所以我們會在數(shù)據(jù)中看到，從2015年開始，上海的人口開始減少，而北京人口即將在20年來首次負(fù)增長，另外兩個一線城市深圳和廣州人口這些年來略有增加，數(shù)量并不多。

　　相反，大量無法在一線城市立足的求職者，被淘汰回到了二三線城市，美其名曰逃離北上廣。這種人才淘汰現(xiàn)象直接成了一些二三線城市這幾年人口逆轉(zhuǎn)，從人口輸出城市變?yōu)檩斎氤鞘小?/p>

　　說實(shí)話，房價的漲跌與低端勞動者沒有半毛錢關(guān)系，房價與高收入者和高凈值人士相關(guān)性更高。因此，僅僅參考勞動力的流向，并不能讓你正確把握房價的趨勢。

　　二、“再城市化”vs“逆城市化”：未來樓市的冰火兩重天

　　恰恰因?yàn)橐痪€城市目前在驅(qū)趕低端勞動力，一線城市未來的房價增速，反而將會更快。

　　眾所周知，中國在全球價值鏈中的分工目前正從低附加值的出口加工業(yè)向高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變。這個調(diào)整結(jié)構(gòu)的過程必然伴隨著各個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。城市定位的重新定義，必然構(gòu)成新的對人才的吸引力。

　　剔除低端人口，留下高端人才，意味著第一輪的城市化已基本結(jié)束，之后，一線城市要想繼續(xù)保證其宜居程度和對要求更高的高端人才的吸引力，必然需要進(jìn)行一場“再城市化”的過程，在以往的基礎(chǔ)上提供更好的社會公共設(shè)施和服務(wù)（尤其是數(shù)字化服務(wù)）。公共設(shè)施建設(shè)又會反過來增加城市土地房產(chǎn)的價值，推高房價。也可以說，哪里搶到了高端人才，哪里的房價才有增長潛力。

　　高端人才的產(chǎn)業(yè)分布與國家目前主推的新產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系。根據(jù)國家十三五計劃的發(fā)展戰(zhàn)略，未來的產(chǎn)業(yè)布局將集中于新信息技術(shù)、新能源汽車、生物技術(shù)、綠色低碳、高端制造等六大產(chǎn)業(yè)，以及AI、機(jī)器人(19.22 -0.10%,診股)、智能系統(tǒng)、虛擬現(xiàn)實(shí)等等十二大新興產(chǎn)業(yè)之上。

　　具體來說，國家將在東部地區(qū)打造國際一流的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)城市群，圍繞京津冀協(xié)同發(fā)展，加強(qiáng)京津冀經(jīng)濟(jì)與科技人才聯(lián)動，形成輻射帶動環(huán)渤海地區(qū)和北方腹地發(fā)展的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展共同體；發(fā)揮長三角城市群對長江經(jīng)濟(jì)帶的引領(lǐng)作用，以上海、南京、杭州、合肥、蘇錫常等都市圈為支點(diǎn)，構(gòu)筑點(diǎn)面結(jié)合、鏈群交融的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局；以廣州、深圳為核心，全面提升珠三角城市群戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的國際競爭力，延伸布局產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)鏈，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展……

　　如果我們把以上這些產(chǎn)業(yè)分布情況在中國的地圖上挨個找出來，會發(fā)現(xiàn)其布局依然大致是遵從了傳統(tǒng)的三大城市群，再加上西部的四川（新制造業(yè)中心）和貴州（大數(shù)據(jù)中心）。但由于對于人才吸附能力的天然劣勢，西部兩地的房價恐怕不會因此有太大的增長。

　　“再城市化”的一個重點(diǎn)，就是建設(shè)目前方興未艾的所謂智慧型城市，即是通過信息技術(shù)手段來改善城市的狀況，提高城市的生活舒適度，具體而言就是大數(shù)據(jù)和物聯(lián)網(wǎng)帶來的便利度。

　　這個智慧城市的概念，如果玩得足夠好，其起到的作用恐怕并不會亞于當(dāng)年的土地財政政策和城市化運(yùn)動，其對于推高所在城市房價的作用將會是非常直接的。因?yàn)樗鼜墓┙o側(cè)直接改變了城市的整體宜居程度，實(shí)際上就是改善了所有樓盤的潛在宜居度和潛在價值。

　　可以說，“再城市化”的重點(diǎn)城市依然是傳統(tǒng)的城市群，相反，在很多的三四線城市，大搞開發(fā)的結(jié)果，是造成了當(dāng)?shù)氐?ldquo;逆城市化現(xiàn)象”。所謂逆城市化，即是指因?yàn)樵谠信f城區(qū)新建新城，造成大量人口遷出，舊城區(qū)衰敗的現(xiàn)象。中國過去北方地區(qū)出現(xiàn)的“鬼城”現(xiàn)象，在將來可能會以“逆城市化”的新面目繼續(xù)出現(xiàn)。屆時，中國不同層級的城市間，房價差距會比現(xiàn)在更大。

　　未來十年的中國樓市必然是冰火兩重天，樓市冰火兩重天的背后，其實(shí)是人才結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣分化，是地區(qū)間經(jīng)濟(jì)不可逆的分化。