通過導(dǎo)入生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)、引入藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等手段， 黃埔古村煥發(fā)新的生機(jī)， 村民經(jīng)濟(jì)收入逐步提高。
 

　　今年11月底，廣州市人大常委會(huì)組織調(diào)研組，對(duì)廣州市城市更新局落實(shí)《政府工作報(bào)告》目標(biāo)任務(wù)情況進(jìn)行了集中視察并召開了相關(guān)座談會(huì)。調(diào)研組對(duì)廣州市城市更新工作給予高度評(píng)價(jià)，并表示，今后將繼續(xù)關(guān)注廣州市城市更新改造工作，與相關(guān)職能部門共同推進(jìn)“三舊”改造工作。

　　改革開放40年以來，廣州城市化、工業(yè)化快速發(fā)展，城市人口大量增加，常住人口從282萬增加到1450萬，這些人口高度集中在6個(gè)老城區(qū)。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，市區(qū)內(nèi)留下了大量“三舊”地區(qū)，即舊廠、舊城和舊村（“城中村”）。近年來，國家以及省市相關(guān)部門一直非常重視廣州的城市更新工作，出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策。

　　回顧  成立城市更新局全國首開先河

　　在廣州，2000年之前建設(shè)的老舊小區(qū)有779個(gè)、建筑面積5180萬平方米，涉及人口約80萬戶、260萬人。越秀區(qū)，平均人口密度是30364人/平方公里，超過了紐約、東京中心城區(qū)人口密度。

　　我國城市更新最早的研究始于1979年，吳良鏞教授從如何正確處理好城市更新中繼承與改造的問題出發(fā)，提出了“有機(jī)更新”的理論構(gòu)想。

　　2008年12月，根據(jù)《國土資源部關(guān)于與廣東省共同推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省建設(shè)工作的函》這一文件，國土資源部與廣東省人民政府簽署了《共同建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省合作協(xié)議》，并拉開“三舊”改造序幕。其后，全省以實(shí)施“三舊”改造為契機(jī)，創(chuàng)立“三舊”改造政策體系，穩(wěn)步推進(jìn)舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)改造。在政府主導(dǎo)下，允許符合條件的項(xiàng)目自行改造，合理分配土地增值收益，以全面拆建模式為主，單個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)，側(cè)重硬件設(shè)施改造。

　　2014年12月，廣州機(jī)構(gòu)改革方案公布，將廣州市“三舊”改造工作辦公室的職責(zé)、市有關(guān)部門統(tǒng)籌城鄉(xiāng)人居環(huán)境改善的職責(zé)整合劃入廣州市城市更新局。值得一提的是，這在全國是正式設(shè)置首個(gè)城市更新局。

　　2015年，廣州市更新局出臺(tái)城市更新“1+3”政策，常態(tài)化有序推進(jìn)更新改造，以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、利益共享為原則，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、歷史文化保護(hù)和人居環(huán)境改善，創(chuàng)新性提出“微改造”更新方式，注重長期效益和可持續(xù)發(fā)展，確保產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目的有機(jī)融合，完善各利益主體土地增值收益共享機(jī)制。

　　探索  以人為本推進(jìn)“微改造”模式

　　截至目前，廣州全市已批城市更新項(xiàng)目1090個(gè)、改造面積106.5平方公里，其中，2016-2018年城市更新年度計(jì)劃共納入正式項(xiàng)目850個(gè)、涉及用地面積175平方公里，安排市級(jí)城市更新資金23億元。2018年下發(fā)的兩批城市更新年度計(jì)劃中，納入正式項(xiàng)目651個(gè)、68.88平方公里，安排市財(cái)政資金16億元，其中，微改造項(xiàng)目597個(gè)、47.74平方公里。

　　近幾年的城市更新計(jì)劃重點(diǎn)探索“微改造”模式，強(qiáng)調(diào)以人為本，突出保障城市和人的安全，消除城市安全隱患，對(duì)建成區(qū)中存在安全隱患的建筑，實(shí)施局部拆建、整治，消除安全隱患。同時(shí)充分挖掘老城區(qū)潛在資源和優(yōu)勢(shì)，保護(hù)和修繕文物古跡、工業(yè)遺產(chǎn)，對(duì)歷史建筑予以活化利用，延續(xù)歷史文脈、保存城市記憶。老舊小區(qū)微改造注重文化內(nèi)涵彰顯、歷史風(fēng)貌的傳承，探索建與管的并重，不僅要建設(shè)、要改變面貌，更加注重產(chǎn)業(yè)的引入與培植。

　　近年來，廣州市的城市更新工作穩(wěn)步推進(jìn)，明確改造對(duì)象為：存量低效用地的改造，“三舊”用地；對(duì)公眾安全構(gòu)成威脅的樓宇修復(fù)；老舊社區(qū)及其環(huán)境、公建套配（學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老）；文物修繕保護(hù)，在保障城市居住安全、完善配套設(shè)施、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)、盤活低效存量用地、提升節(jié)約集約用地水平等多方面取得進(jìn)展。

　　截至目前，廣州已推進(jìn)改造696個(gè)老舊小區(qū)，投入市財(cái)政資金16.4億元，累計(jì)整治“三線”274公里，維修消防設(shè)施2291項(xiàng)，規(guī)范垃圾清運(yùn)點(diǎn)226個(gè)，新增綠化2.6萬平方米，拆除違章建筑2.5萬平方米，修繕歷史建筑901平方米。配建公共服務(wù)設(shè)施（場(chǎng)所）1397個(gè)，建筑面積200萬平方米，其中學(xué)校（含幼兒園）128所，文化體育設(shè)施232個(gè)，郵政所等市政公用設(shè)施450個(gè)，菜市場(chǎng)45個(gè)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施等社區(qū)服務(wù)與行政管理設(shè)施542個(gè)。城市更新通過舊廠自主改造、政府收儲(chǔ)、舊樓宇更新、村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造等方式，主動(dòng)淘汰落后產(chǎn)業(yè)，引入創(chuàng)新型優(yōu)勢(shì)產(chǎn)能，實(shí)現(xiàn)空間重構(gòu)和土地重配，推動(dòng)優(yōu)勢(shì)資源和要素集聚發(fā)展。目前，已關(guān)停搬遷企業(yè)310家，推動(dòng)華南國際港航服務(wù)中心、萬科黃埔跨境電子商務(wù)園區(qū)、TIT紡織產(chǎn)業(yè)園等轉(zhuǎn)型升級(jí)，成功引入百度、微信、唯品會(huì)等企業(yè)4676家，建成科技孵化器5個(gè)，年產(chǎn)值1530億元，提供就業(yè)崗位13萬個(gè)。

　　展望  盤活存量以更新為城市增值

　　十八屆三中全會(huì)后，國家嚴(yán)控500萬以上人口特大城市中心城區(qū)新增建設(shè)用地。2015年中央城市工作會(huì)議明確要嚴(yán)控增量、盤活存量，尊重城市發(fā)展規(guī)律，開展城市更新和城市修補(bǔ)。廣東省在全面推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見中提出，原則上廣州每年使用建設(shè)用地總量中存量用地的比例不得低于60%。

　　關(guān)于廣東省土地年度供應(yīng)計(jì)劃，今年3月12日，省國土資源廳領(lǐng)導(dǎo)到廣州市調(diào)研時(shí)提出，廣東省將從今年起，除基礎(chǔ)設(shè)施和民生項(xiàng)目外，不再向珠三角地區(qū)直接下達(dá)新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，探索實(shí)行“三舊”全面改造“拆一獎(jiǎng)X”，綜合整治“拆三獎(jiǎng)X”政策。將新增建設(shè)用地指標(biāo)分配與盤活存量建設(shè)用地、推進(jìn)“三舊”改造、推進(jìn)拆舊復(fù)墾等工作掛鉤。推進(jìn)“三舊”改造，盤活存量土地將成為土地管理的重要方向。

　　廣州市城市更新局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，未來城市更新的內(nèi)涵將會(huì)繼續(xù)提升，城市更新的外延也將繼續(xù)拓展，從盤活存量建設(shè)用地，節(jié)約集約用地，延伸到改善人居環(huán)境、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、社會(huì)治理體系完善、人文精神重構(gòu)等。從“三舊”改造的范圍延伸到了老舊小區(qū)微改造、特色小鎮(zhèn)、村級(jí)工業(yè)園產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、歷史文化街區(qū)保護(hù)與活化等。特大城市發(fā)展建設(shè)將進(jìn)入以盤活存量為主、在存量空間中實(shí)現(xiàn)增量價(jià)值的發(fā)展階段，城市更新將是未來城市發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力和長期重點(diǎn)系統(tǒng)工程差異化推進(jìn)，更新即為發(fā)展。

廣州T.I.T 國際服裝創(chuàng)意園

　　典型案例

　　黃埔古村：建村1000多年，是明清海上絲綢之路的起點(diǎn)，現(xiàn)存文物建筑51處。首期按“不改變文物原狀”原則修繕9座清代和民國的建筑，2010底已完工。整治通過導(dǎo)入生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)、餐飲食宿等旅游行業(yè)，引入藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化古村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，村民經(jīng)濟(jì)收入逐步提高。通過房屋抽疏，打通消防通道、完善交通系統(tǒng)、優(yōu)化建筑間距、美化空間形態(tài)，使文物保護(hù)與開發(fā)、改善民生、促進(jìn)村社經(jīng)濟(jì)發(fā)展三者平衡發(fā)展。

　　廣州T.I.T國際服裝創(chuàng)意園：前身為成立于1956年的廣州紡織機(jī)械廠，2004年正式停產(chǎn)，停產(chǎn)時(shí)年產(chǎn)值僅1000多萬元，處于虧損狀態(tài)。在不改變用地性質(zhì)、房屋權(quán)屬和建筑物主體結(jié)構(gòu)，最大限度保留園區(qū)老工業(yè)廠區(qū)有價(jià)值的原始建筑體貌特征及原生態(tài)環(huán)境的前提下，對(duì)園區(qū)各部分使用功能進(jìn)行了重新規(guī)劃，以符合園區(qū)的功能定位和發(fā)展的需要，通過升級(jí)改造將該舊廠房建設(shè)成以服裝創(chuàng)意為主題的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　天河區(qū)德欣小區(qū)：該小區(qū)除了普遍存在的房屋老化損壞、墻體剝落、供水排污系統(tǒng)殘舊等，還有停車位緊張、人車混雜、私人花草占用公共通道等問題。借鑒“共享經(jīng)濟(jì)”的概念，將小區(qū)的一半車輛分流到附近寫字樓的地下停車場(chǎng)，消滅了亂停亂放的現(xiàn)象。微改造中大家想到了“共享賞花”，鼓勵(lì)居民將自家種植的花草擺放在新建的花基上，既不影響通行，又方便住戶照看花草。巧用“共享經(jīng)濟(jì)”概念解難題，對(duì)今后老舊小區(qū)的改造有啟迪意義。

永慶坊是“微改造”的成功案例

　　政策解讀

　　“三舊”改造 繼續(xù)放權(quán) 省級(jí)層面 實(shí)現(xiàn)零審批

　　2018年4月廣東省國土資源廳印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》，對(duì)廣東省“三舊”改造工作進(jìn)行了新的部署，主要內(nèi)容包括：

　　進(jìn)一步下放權(quán)限，廣東省對(duì)“三舊”改造實(shí)現(xiàn)零審批，將“三舊”改造所有的審批權(quán)委托市級(jí)更新部門實(shí)施，這一次又將標(biāo)圖建庫審查權(quán)下放地級(jí)以上市；同時(shí)，放寬對(duì)“舊”的時(shí)間要求，從2007年6月30日前放寬至2009年12月31日前。

　　進(jìn)一步厘清政府職能：明確政府在“三舊”改造中的職能就是制定規(guī)則、編制規(guī)劃，以及標(biāo)圖建庫、實(shí)施方案、土地征收審批等。

　　規(guī)范對(duì)改造主體的認(rèn)定：實(shí)施意見首次明確規(guī)定集體建設(shè)用地使用權(quán)的受讓人甚至承租人，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意，也可成為改造主體。

　　此外，《實(shí)施意見》還明確了實(shí)施改造的具體方式、舊村長改造的供地對(duì)象，并規(guī)范了“三地”報(bào)批方式。

　　為貫徹落實(shí)省《實(shí)施意見》，結(jié)合廣州實(shí)際，廣州市城市更新局正加緊制訂《關(guān)于深入推進(jìn)廣州市城市更新工作的實(shí)施細(xì)則》，優(yōu)化城市更新政策，調(diào)動(dòng)各方主體積極性，進(jìn)一步用足用好用活“三舊”改造政策。

　　典型做法

　　城市更新要留住城市的“根”

　　今年10月24日下午，習(xí)近平總書記到廣州市視察，第一站是荔灣區(qū)西關(guān)歷史文化街區(qū)永慶坊。習(xí)近平總書記沿街察看了舊城改造、歷史文化建筑修繕保護(hù)情況，還走進(jìn)粵劇藝術(shù)博物館了解了粵劇藝術(shù)傳承和保護(hù)情況。廣州美景千千萬，為何永慶坊獨(dú)獲殊榮？

　　在傳承保護(hù)中進(jìn)行改造

　　永慶坊坐落在廣州最具“廣味”的荔灣區(qū)西關(guān)。大街小巷里，彌漫著濃郁的嶺南文化氣息。近幾年，通過“修舊如舊”的舊城改造，永慶坊既保持了“原汁原味”的西關(guān)老城風(fēng)貌，又吸收了不少時(shí)尚元素，成為廣州年輕人文化創(chuàng)意的聚居地、廣州眾多特色文化街區(qū)的代表。永慶坊的特色源于對(duì)傳承的堅(jiān)守和對(duì)創(chuàng)新的包容。其實(shí)，傳承和創(chuàng)新、堅(jiān)守和包容，不但是永慶坊的文化特色，也體現(xiàn)著廣州在城市更新過程中注重保護(hù)歷史文化。

　　廣州“三舊”改造辦成立后的第一次會(huì)議就是討論對(duì)歷史文化的保護(hù)，作出的第一個(gè)規(guī)定就是在“三舊”改造中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)的規(guī)定。明確規(guī)定“三舊”改造方案中必須要有關(guān)于歷史建筑的評(píng)估和保護(hù)專章。截至目前，共投入資金約6.6億元，活化歷史文化街區(qū)，保護(hù)修繕文物古跡、工業(yè)遺產(chǎn)、歷史建筑213宗，總建筑面積13.9萬平方米，其中文沖、橫沙、茅崗三地通過改造，保護(hù)和修繕各級(jí)文物、歷史建筑近2萬平方米。

　　此外，廣州還針對(duì)性擬定舊村莊保護(hù)措施。要求在編制改造方案時(shí),對(duì)改造地塊內(nèi)的家族祠堂、名人故居、具有嶺南風(fēng)格的特色建筑及古樹名木等列出“歷史文化保護(hù)清單”，擬定“歷史文化保護(hù)專章”，制定針對(duì)性的保護(hù)措施。

　　在舊廠改造中，廣州也注意工業(yè)文化的傳承保留。堅(jiān)持保護(hù)工業(yè)遺產(chǎn)、傳承工業(yè)文化的原則，對(duì)具有保留價(jià)值的工業(yè)遺產(chǎn)提出保護(hù)措施，保障工業(yè)遺產(chǎn)文化的傳承。

　　創(chuàng)新管理讓百姓得實(shí)惠

　　廣州舊村違建現(xiàn)象比較普遍，這給舊村改造帶來了很大的困難。隨著城市化發(fā)展，廣州不少城中村告別了原有的耕種模式，開始過上了包租公、包租婆的“蹺腳數(shù)錢”生活。舊村改造不僅沒有誘發(fā)村民搶建風(fēng)潮，而且凡是進(jìn)行改造的舊村，都徹底斷了違建的根。廣州近十年每年都要拆除一定數(shù)量的違建，像獵德村、裕安圍村、黃埔村等改造后，都不再有違法建設(shè)，因?yàn)橐呀?jīng)沒有違建的土壤。

　　舊村改造用地是村民宅基地，屬于村集體用地，也是農(nóng)民唯一的生產(chǎn)資源。因此，要把最大限度保證農(nóng)民利益擺在首位。其次，政府有嚴(yán)密的成本測(cè)算，包括安置房住宅、商業(yè)等建筑量、容積率、比例等，以最大限度保證改造參與各方的利益平衡以及公共利益。廣州市專門制定了《廣州市城中村改造成本核算指引（試行）》《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》，對(duì)城中村改造成本核算作了詳細(xì)的指引，保證改造后村集體經(jīng)濟(jì)收入不降低、村集體收入有所增加等。國家對(duì)增值部分有調(diào)節(jié)，房價(jià)上漲，稅收越多，包括增值稅、所得稅等?？陀^地說，正是因?yàn)槠髽I(yè)有開發(fā)經(jīng)營的空間，才推動(dòng)了舊村的改造，城市更新也體現(xiàn)了社會(huì)各方利益的一種再分配和均衡，實(shí)現(xiàn)了多贏。

　　舊小區(qū)微改造由于全部要靠政府投入，從2018年起，廣州計(jì)劃連續(xù)三年每年投入不少于10億元、三年不少于50億元用于老舊小區(qū)微改造。對(duì)老舊小區(qū)的微改造注入人文關(guān)懷和養(yǎng)老功能：社區(qū)里構(gòu)建成5分鐘的步行生活圈；推動(dòng)在社區(qū)里建設(shè)價(jià)廉物美的長者飯?zhí)?，政府提供基本的生活保障。?gòu)思通過地下隧道把老舊小區(qū)與地鐵聯(lián)通起來，讓居民免受刮風(fēng)下雨之苦。