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2008中國房地產成本管理經驗交流研討會
日期：2009-01-05 來源：焦點房地產網 作者： 我要評論（）
成本會現場 面對全球化金融危機，中國的房地產行業遇到了史無前例的挑戰，市場量價齊跌、投資急劇萎縮，房地產步入調整期已成不可遏制之勢--企業和HR應扮演什么角色？ 企業的快速應對策略--戰略調整、架構重組和人才優化！ HR的最大價值--優化人員素質、提升員工效能、規避用人風險 危機中彰顯英雄本色，人力資源工作從常規的“第二戰線”迅速轉化為“第一戰線”，閉門和觀望已是過去，共享與溝通才是出路，本次論壇誠邀您與您企業的參與，共同攜手湯劑難關，分享萬科、金地、富力、住總、華僑城、當代集團的經典案例，化危機為轉機！ ▲聯合主辦：百年建筑文化交流中心、博志成咨詢集團 ▲學術支持：北大房地產管理研究所 ▲論壇地點：北京大方飯店 ▲論壇時間：12月20日 【張松濤】：今天博志成、百年建筑為大家舉辦這樣的年底的峰會和活動，主要的目的是給我們一個交流的機會，給各企業之間創造一個相識和交流的機會，到年底了，年味比較濃，我們有團聚的感覺了。今天我有幸來這里認識大家也很高興，希望通過今天一天的時間我和大家或者我帶著大家相互充分做一個交流、互動，在這個季節里我們探討一下我們的成本到明年怎么辦，我們的企業到明年怎么辦，這是目前大家面臨的問題。 現在季節是冬天，可我們房間里感覺還比較暖一些，外面氣溫是很低的，寒流馬上又要來。不管是自然的季節還是地產企業整個行業的經濟形勢，的確現在大家有冬天的感覺了。我有一個愿望，希望我們企業走有一個優秀的成本管理帶著我們走過這個冬天，可能我們感覺就不是這么寒冷了。 先跟大家分享一下形勢篇，先探討一下我們的感受和行業的形勢情況。 到了年末了各行各業在進行盤點，我們看一下年末和我們相關整個形勢進行一個大盤點，整個金融危機，從美國房地產跌價開始引起次債危機，之后引起金融危機和百年不遇的金融風暴、金融海嘯，后來很快演變到實體的經濟危機，到現在我們看到的最直接的地產業從國際到國內的比較大的滑坡，這是我們已經感覺到的東西。 今天大家說的最多的是骨牌效益，多米諾骨牌的確帶來很多提示，今天我們看到周邊很多事情是連鎖的因果關系，大家都聯在一起，今天說我們大家基本都是這個繩上的螞蚱了，誰想跑掉都不這么容易。從我們的地產來看從哪開始？從之前一段房子賣不動，從07年開始房子賣不動的時候不是受到金融風暴影響，大家說那個時候金融風暴不那么嚴重的時候為什么東莞這么多企業開始垮臺了，我說他們是受到新勞動法和人民幣升值的影響，直接影響出口。 我們地產的形勢這一年的確感覺多瞬息萬變，之前地產的確過熱，尤其在珠三角地區過熱，我們身處其中感覺這么暴熱肯定會有颶風來的，感覺地產太熱的時候從去年07年7月份，8月份到9月之后國家開始宏觀調控，調控從金融入手，房地產貸款，買房者貸款，土地入手等等政策很快讓我們地產業有點冰凍的感覺了，所以房子開始賣不動了，國家使勁加壓，我們戲說我們屬于嚴打對象，嚴打之后房子賣不動了，很快各地成交量下來了，那個時候價格還不是太明顯，我在全國轉的時候多數地區都說自己沒有降價，只是成交量有點停滯，但是之后很快就帶來房價下跌。等我過兩個月，尤其今年上半年我在全國各地轉的時候基本說自己房子沒有跌價的地區沒有了。 最早的時候是杭州，那個時候說可以不賣房子，我們不在乎，我們資源獨特，我們是全世界人民的杭州，都是世界有錢人買房子，所以沒有問題，現在杭州已經不可能幸免于形勢了，今天的確各個城市房子賣不動，房價的確跌了，跌多少，媒體報道和實際有沒有差異，這個東西是個案的東西，均價代表不了太多東西。隨著房子賣不動很快不到一年時間房價下跌了，下跌對我們的房地產影響是很直接的影響是資本市場不看好你了，資本市場一方面是投資的，一個是買房的，今天沒有資本愿意注入了，老百姓買房很簡單，今天買明天跌了怎么能夠承受呢，大家現在即使想買房沒人敢買，買漲不買跌，沒人買，整個資產不優良之后整個資本融入很難了，從去年IPO之后到今年大家融資比較痛苦了，到今天大家統一說的一句話地產過冬了，的確冬天到了，這的確是一個多米諾骨牌效益，一環扣一環，是有因果關系的，很自然的路徑就出來了。今天大家說地產過冬了，冬天到底有多長，冬天到底有多冷是大家關心的問題。 地產冬天到底有多長，不好說，雖然我們陸陸續續看到一些相對我們有好的一些影響，就是說現在政策開始松綁了，金融危機不出現的話地產不會這么快的松綁，國家會調控，調控的結果是讓地產洗牌，我們業內也知道這個行業的確需要洗牌，大量資本不管是不是優良的，是不是有能力的全部涌進來搞地產，干這個能掙錢，大家認為是利潤比較高的行業，所以該洗牌了，但是由于金融危機導致我們對實體經濟影響太大。尤其鋼材，大家知道國家不得不搞基礎建設，整個鋼材這一年時間我們地產不行之后我知道幾大鋼鐵集團比如6個高爐停4個，這個在業內是非常罕見的，因為真正的鋼廠高爐停了之后啟動費用非常高，從建廠以來多少幾十年高爐沒停過，但是現在幾大鋼廠有這個問題了，對實體經濟影響太大了。現在松綁了，各個城市喊救市，最近南京打擊萬科，萬科恒大降價了，南京政府不干了，說低于成本價，所以要處罰，這個有點像笑話，因為市場經濟不存在有人核算成本價，大家都說低于成本價不允許你再銷售，不允許再生存的話企業不存在虧損了，南京總是跳出來做一些計劃經濟的事情，整個業界沒有積極響應，大家不提這件事情了。 從各級政府到中央對我們政策有放松，放松的結果我們也看到了一絲暖意，現在深圳成交量開始上升了，有一絲暖意，總的說來我們是冬天的環境，可能在局部會有利好，總體經濟形勢到行業的生長規律的確我們是面臨一個洗牌的過程。形勢這塊大家深有感處，我簡單說點，今天我們都說冬天到底怎么辦，冬天有多長，整個和宏觀形式聯系在一起，但不會太短，冬天多冷，我說有多冷就看我們自己的抵抗力和自己的感受。 我前段在廣州，有人跟我開玩笑說，我說深圳這個地方多熱，大家都說很熱，一直以來我周邊很多同志人家真的是兩件衣服可以過一年了，一件短袖，一件長袖，兩件衣服過一年，差不多一多半穿短袖，冬天穿長袖，這是人家的抵抗力，人家是這種感受，但是我在深圳照樣北方的衣服帶過去穿，你自己的感受和抵抗能力是不一樣的。 形勢到今天，有的企業有資本的積累和沉淀，有能力的在四處抄底，四處收人家的項目，還找投資機會，而很多企業今天的確已經很痛苦了，這是我們在這個寒冬里可能大家的感受各不相同，但是有一點相同的就是我們今天的確對于每一個企業來說我們發現什么？發現我們的各個企業都開始重視成本了，這是業界比較明顯的一點。 在盤點里看一下地產行業成本管理的現狀，這幾年我們做地產有做的時間長的，也有突然這幾年資本注入以后做地產，新手老手都有，我們的結果，地產行業成本管理總結果怎么樣分析呢？我們的結果是不可控的，成本管理的結果不可控，大多數的企業是處在這種狀態，80%以上的地產企業。這有很多原因，有管理能力，有整個速度，這幾年大家開發速度很快，先干再說，當時我們有沒有預期，也許預期找不到了，有預期的時候比一比，基本不要比了，不可比的，很多老板說收入是可控的，成本不可控，是一個無底洞，結果不可控。 還有一個是普遍管理比較滯后的，大多數企業我們喊半天全成本管理，喊了半天目標管理等等，最終結果大家能使上勁的基本是預算階段，做預算到什么程度都是有限的，甚至只能是過程中，核對到結算、付款這個階段我們大家能使上勁，之前基本是落空的，一個環節一個環節是扣不上的，沒有時間和能力，整個管理是比較滯后的，這個不是新手老手，多數企業都是這個狀況，做20年企業也是這個狀態。 當我們說都從理論早統一了，所謂目標成本管理理論大家統一了，學造價工程師的那套東西都有，事前管理，怎么做事前、事中管理，理論統一了，但是今天有很多企業沒有到目標成本管理階段，做不了，沒做，沒想，但是有很多做的，但做的企業里我相信大多數是流于形式，這個目標可以前期定，最后結果什么樣，過程偏離度非常大，最后我們不忍心去看了，基本這種目標控制是流于形式的。 整個行業房地產行業擴張比較快，這幾年的確擴張比較快，我們的擴張速度已經超過乙方擴張速度，大家經常說到底是乙方市場還是甲方市場，乙方資源很緊俏，有很多企業的確有錢，存點沒多少人做項目，這幾年很普遍從制造業開始到今天所有挖煤的、采礦的、搞三峽工程的大量全部進來搞地產，全部進入地產做，但是結果是我們的擴張導致我們人才的稀釋，整個房地產行業的成本管理人才是比較匱乏的，我說的是系統成本管理，因為純做預算員這塊比較多，能夠幫我們算算賬，這些人還是有的，沒有的話找咨詢公司也沒有問題，但是真正系統幫我們地產公司做好全程管理這樣的人才的確比較匱乏，我們大家管起來也很多力不從心，從我們的專業能力，企業能給我們的能力，我們需要與時俱進，很多人說去企業是拼命給企業釋放，這個過程企業快把我挖空了，但是企業什么沒有給我們，能給我們什么資源環境學習這些的確是有限的，大家忙于日常工作了，忙的焦頭爛額，很多東西應該有機會沉淀但是沒有時間，所以我們力不從心也很多，這個成本管理現狀結果是不可控性，管理滯后，目標管理過程管理流于形式，和能力有限，到今天至少我結識的企業有80%是這個情況。 今天我們說跟形勢相結合的時候我們發現成本管理有這么多新的特色的東西，現在成本波動比較大，比如你是06年做到07年的項目，07年再到08年項目成本波動的確比較大，尤其到今年年底，很多項目要結算了，很多合同要結的時候你會發現今年公司壓力比較大是什么，現在結很多合同正好跨越中間的鋼材漲價，今年年底這種結算壓力比較大。這個過程中，很短兩年時間建材波動，人力資源波動，勞動力成本和勞動力資源的波動，包括政策因素波動，這些的確這一兩年我們見識太多東西，信息不斷的更新，整個世界變化太快，所以我們成本波動比較大。波動再比較大的一點尤其市場對我們影響，我們特別向好的時候我們看地產企業是不是拼命招人，拼命布局，拼命買地，我們理想就是賺更多的錢，而且是在每一個項目把利潤賺取最大化了，那個時候管成本可以少部分投入帶來更高的價值，一直是這樣的，所以我們房子可以做出越來越多的高檔樓盤，所謂的精品樓盤，還有很多帶精裝等等，這些是有目的的，投入的時候帶來更大價值提升，這一直以來應該是地產形勢向好的時候大家成本管理的思路，有的企業可能還是做板房，類似經濟適用房，只能做這種檔次的可能感覺不明顯，但是行業是這個方式，尤其行業上走的比較早的一些頂級標桿企業肯定這樣做的。 我經常舉例子是萬科收購富春東方之后，里面有一個項目是在深圳往東的海邊一個山的一個建筑叫東方尊峪，東方尊峪項目人家做了兩三年，是做精品項目，封頂了，窗也裝好了轉給萬科的，對方說他們原準備賣8千，對它來說是企業高端項目，但萬科包裝它，很用心包裝又投入很多，萬科開盤價是2萬，這不是白來的，不是包裝一貼上萬科的牌子就可以賣出去的，人家著力研究怎么做后期投入做成精品項目才能這樣，當時精裝做到了頂級，精裝純成本價一平米3千多，配置都是國內沒有的，很多業界的朋友都去參觀了。 中國風景園林網獨家稿件聲明：該作品（文字、圖片、圖表、音頻、視頻）特供中國風景園林網使用，未經授權，任何媒體和個人不得全部或部分轉載。
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