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北京綠地商業管理有限公司總經理 王智明

　　時間：2010年12月2日16：00

　　地點：新浪樂居嘉賓聊天室

　　主持人：張丹丹

　　嘉賓：北京綠地商業管理有限公司總經理 王智明

　　以下為本次訪談的現場實錄：

　　主持人：各位新浪的網友，大家好！歡迎大家關注我們的嘉賓聊天室，今天我們談一下商業地產，我們談到的對象是我們房地產里面的龍頭企業，就是我們的綠地集團，綠地集團現在除了在住宅市場做得很好，現在也開始進入商業地產。我們今天有情到北京綠地商業管理有限公司總經理 王智明，王總您好，先請您跟新浪的網友打聲招呼！

　　王智明：新浪的網友，大家好！

　　主持人：隨著我們住宅市場在調整，可以說很多人，不管是開發商還是投資者都把眼光放到了商業地產這塊。從您的角度來看，目前整個國內市場上商業地產的發展情況是怎樣的？

　　王智明：可以說目前商業地產已經成為開發熱和投資熱。隨著城市發展進程，可以說一線城市從成長期逐步過渡到成熟期的階段，人們對品牌的認知和購物需求推動商業地產進入一個全面發展的階段。

　　一線城市由中心城市商圈發展為多區域商圈的格局，商業地產規模也由原來的大型購物中心唱主角發展成以各種體量各種形式的局面。值得關注的是社區型購物中心成為重點的發展趨勢。

　　我在這里說的社區型購物中心是一個大的概念，它是涵蓋一些區域的消費，目前一些社區購物中心發展已經比較成熟了，走在商業地產的前列，許多社區型購物中心業態齊全，規劃合理，有品牌形象，環境舒適，既可以滿足社區消費需求，又起到了滿足這個社區消費環境，引領消費的作用。

　　主持人：您覺得發展到目前階段有什么樣的機會，當然面臨機會的時候也有一定的挑戰，您覺得機遇和挑戰分別是什么？

　　王智明：一個行業進入一個新的發展階段必然有很多機會。今天我主要談談挑戰，因為任何行業的發展都有其規律性，是不是按照商業地產的發展規律規范運作是最大的挑戰。也就是說，商業地產是不能按照住宅地產的思路去做的，它有自己固有的規律。

　　主持人：目前來看，不管是北京東南西北這幾個區域購物中心還是很多的，您覺得怎樣才能在這個市場中鶴立雞群，做到自己比較有獨特性，能夠吸引到我們的客群，吸引投資者呢？

　　王智明：是這樣的。應該說目前在北京購物中心發展是百花齊放，各有千秋。購物中心的發展必然在零售行業占的比重越來越大，我想只要根據各自項目周邊情況，通過這種詳細的調研，制定合適的定位和規劃，同時要由專業團隊進行運作，這樣你的項目就會有一個比較好的發展基礎，當然也難免會有一些失敗的項目，這個應該屬于一個正常的現象。

　　比如像品牌商品組合和目標客戶不一致，這個就屬于招商定位產生的問題。還有，就是總體環境和形象差，沒有總體的商業設計，或者說商業團隊運營得不專業。我想有以下三個觀點跟大家共同探討一下。一個購物中心的打造一定是開發設計，建設施工，物業工程，市場推廣，招商運營一體化。

　　這個一體化就是多專業協調的一個結果。具體來說就是規劃設計，設備選擇一定離不開運營需求，比如主力店的空調系統一定是單獨的，商鋪劃分一定要結合業態的特點和樓層運營的需求。

　　第二個觀點，招商人員一定要具備商業全程運營的經驗。招商人員要知道不同品牌不同合適的經營面積，經營時間，以及對空調是否有特殊的需求。所以說沒有全程運營經驗的招商應該說是低級的招商或者叫偽招商。

　　第三個觀點，跟大家探討的，我覺得購物中心的管理根本就是物業中心的管理。物業管理與商業管理是不能分開的，有些物業管理團隊由于不熟悉商業管理就把兩者分開，實際上這種是不合理的。目前在國內應該說是行不通的，除非行業發展到最成熟階段，才有可能談到細分的問題。

　　因此在競爭當中，首先要考慮的是由專業的團隊做專業的事，在此基礎上認真研究市場需求，采眾家之長，吸取教訓，仔細研究各個環節。實際上各個環節都有關鍵核心的東西，我們把這種關鍵的東西研究透了，如果把關鍵東西研究透了是體現他們的經驗，這樣才能在行業中立足。

　　主持人：從您剛才談到的觀點中我們不難發現如果要做到一個商業項目，實際從前期籌備到后期運作，有很多細節需要我們用心去做才能做好這個項目。我們也知道綠地集團在全國尤其是在上海我們做了很多精品的住宅項目，比如綠地新里西斯萊公館，也是我們近期關注的熱盤。我們現在開始進軍商業地產，我們集團是通過什么樣考慮的呢？

　　王智明：剛才我們也談到北京綠地的新里西斯萊，整體來講市場銷售非常好，在此基礎上我們也是考慮商業地產的發展，畢竟商業地產是一種多元化，打組合拳的。綠地的商業地產，我們是分超高層的商業，還有交通樞紐的，還有社區型的購物中心，有這樣不同類型的商業形式。目前我們做的也就是綜合體，只不過這種綜合體在不同區域我們的產品組合有所區別。這里面有購物中心，星級酒店，寫字樓，公寓等等。

　　實際上隨著城市化的進程，綜合體的概念自身為商業地產提供了一個很好的消費需求，它自身就有這種消費需要滿足，同時也符合政府部門對地塊的發展要求。還有，就是符合城市區域發展規律的要求。作為上海世博會高級贊助商，綠地企業的宗旨就是“綠地讓生活更美好”。

　　主持人：可以說我們確實做到了這一點，據我所知，我們現在在大興有一個熱推的項目，就是綠地中央廣場 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)的項目，它在操作上有什么跟別人不一樣的策略呢？

　　大興的綠地廣場，剛才提到的新里西斯萊也是其中一個住宅部分，本身這個項目就是一個綜合體項目，它座落在大興北部核心區域，應該說它有邊界的交通，四通八達，現在馬上要開通的4號線地鐵，其中有一站就直接通到我們商場，周邊在建和在售的住宅項目也有20多個，應該說蘊育了較強的消費能力。

　　這個購物中心是一個45萬平米的綜合體，有購物中心，寫字樓，公寓，LOFT等。購物中心和商業街接近10萬平方米，這里面集商業、購物、娛樂等七大組合。主力店有電影院、超市、健身體驗館，目前很多商家都表現出了強烈的入住愿望。還有一點，我們這個購物廣場本身擁有室內中庭，下沉式的廣場，還有龐大的停車場，接近1500個停車位，應該說是首屈一指的新城購物區。

　　作為綠地在北京的第一個商業項目，我們本身也是分析了行業的規律，通過商業集團全程進行管理，認真分析，有序推進這種開發、招商、運營一體化的工作。相信綠地中央廣場購物中心項目應該能夠成為城南的生活休閑區。

　　主持人：您也提到了我們作為城南一個重點發展的項目，其實大家都比較關注大興這個區域，因為政府已經把大興新城作為規劃中的一個重點區域來做。我們綠地把在北京的首個商業項目放在這里做，我們未來的目標是不是跟普通項目有一個不同的高度呢？

　　當然我們要考慮到整個大興區域的發展，未來三年內政府投資對于城南發展的加大到了2900億。本身大興新城打造的就是距北京中心最近的衛星城，針對這樣的發展機會，應該說綠地新城是耗巨資進行這種開發，同時我們綠地中央廣場購物中心定義為家庭型一站式的購物中心，以家庭消費為主，輔之于個性時尚消費，應該說是為周邊3-5公里的消費者提供了一站式的生活休閑服務。應該能夠成為大興新城的核心商圈。

　　主持人：我覺得它不光能成為我們大興新城的核心商圈，還可能會成為整個南城的一個地標項目，甚至可能成為我們北京城的又一個商業地標。我們從這個項目開始今后會有一個怎樣的長遠規劃呢？

　　王智明：北京市場無疑是除了上海之外發展的一個項目之一。目前北京確定的項目有三個，分別是剛才我們談到的大興綠地中央廣場這個項目，還有房山的綠地新都會項目，還有一個大望京超高層項目。應該說最早開業的就是大興綠地中央廣場這個項目。

　　主持人：這個什么時候開業？

　　王智明：我們計劃是明年年底開業。雖然08年和09年北京商業地產新增量基本超過了200萬平方米，但是目前市場總體來講應該是好于很多地方城市的。主要是有三個方面，一個方面就是首都整體規劃，基本上各地政府能夠按照規劃執行，出現變動的可能比較小。第二個就是北京做的商業地產規模沒有一定的水平是存活不了的，這個對市場就提出了相對理性的要求。同時，商業地產會逐步接受，也是市場發展的必然趨勢。

　　目前我們看到，作為北京一線城市，整個商業地產發展狀況，應該說以上這三個方面共同作用的一個特點。除此之外，我們還會在北京繼續開發這種綜合性的地塊，必然會形成商業地產方面的運作，集團也會逐步加大商業地產的投資比例。未來綠地在北京的發展應該是值得期待的。我們起碼是已經在路上。

　　主持人：目前來看我們自持為主還是會占一小部分？

　　王智明：是這樣的。我們就綠地中央廣場這個項目來說，綠地中央廣場購物中心部分我們全部持有，不排除一些小規模的臨街商鋪可能會有出售，但是它跟購物中心的整體水平是不受影響的。因為尤其是有規模的大型購物中心必須是持有的方式才能保證它整體的運作水平。

　　主持人：其實把我們這個商業中心做好也可以帶動投資型商業的發展。我們也希望我們綠地集團在商業地產中能夠創造出更多更好的商業項目來，也為我們北京老百姓創造更多更好的休閑娛樂場所。今天我們的訪談就到此結束，感謝王總給我們帶來的詳細介紹，如果對我們這個項目感興趣的網友可以在明年的時候去我們現場看一下有什么樣好的商業項目進來，給我們帶來什么樣的商業休閑生活。對于有投資需求的網友可以去看一下我們的商鋪給你帶來什么樣的回報。

　　我們今天的訪談就到這里，感謝各位網友的關注，感謝郭王總，期待您的下次光臨！