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城市規(guī)劃超前可避免大部分“公害”
[日期:2009-04-07]  來源:南方都市報  作者:   發(fā)表評論(0)打印



  深圳人安居心理危機(jī)之業(yè)內(nèi)

  大量現(xiàn)實(shí)表明,位于不良居住環(huán)境附近的樓盤,長期的價格表現(xiàn)都非常糟糕。在記者的采訪中,業(yè)界人士普遍呼吁政府、開發(fā)商等各個群體攜起手來,努力為購房者們營造一個良好的居住環(huán)境。比如開發(fā)商可以更詳盡地發(fā)布項(xiàng)目的“購房風(fēng)險提示”,以更大程度地滿足購房者的知情權(quán)。而城市管理者則應(yīng)進(jìn)一步提升城市規(guī)劃的超前性,為城市居民提供一個相對穩(wěn)定的居住環(huán)境。

  污染源附近的房產(chǎn)會貶值20%-30%

  “像垃圾填埋場這些污染物,長期來看其最大影響,是對國民體質(zhì)的影響�!比A森建筑工程顧問有限公司總建筑師王曉東在接受記者采訪時稱。

  據(jù)北京大學(xué)深圳研究生院博士何凌燕介紹,城市環(huán)境污染一般包括廢水污染、廢氣污染、土壤污染、廢渣污染、噪聲污染、電磁輻射、放射性污染等,深受購房者關(guān)注的注入高速公路、工業(yè)區(qū)、高壓線、發(fā)射塔等污染,也都屬于上述類別,這些污染源給居民帶來的污染既包括生理上的,也包括心理上的。

  不僅如此,污染源也容易引起矛盾沖突。濱海醫(yī)院建在碧海云天旁邊,引起業(yè)主的強(qiáng)烈抗議。南坪快速路通車穿過豐澤湖山莊,引發(fā)業(yè)主堵路行為。加上這次的清水河垃圾填埋場事件,都顯示出了居民的擔(dān)憂乃至恐懼。

  醫(yī)院、停車場、高速路都是城市現(xiàn)代化的產(chǎn)物,這些東西極大的提高了城市人的工作效率,但在不少人心里,它們又都是一個個“污染源”。

  “污染源”的分布在側(cè),自然也會直接影響到樓盤的商業(yè)價值�!熬退隳愠鼍叩臋z測報告非常安全,購房者還是會很擔(dān)心而不買你的房子,在二手房市場上,這樣的房子更加難以轉(zhuǎn)手�!备L镆患以谑蹣潜P開發(fā)商說。澳達(dá)實(shí)業(yè)行政總裁羅振坤更是直言,位于高速公路、高壓線等附近的房子,長期來看,會比同類型的房產(chǎn)貶值至少20%-30%.因?yàn)楦邏壕或許不會造成真正輻射的傷害,但置業(yè)者卻一直有心理陰影。

  建言

  TO 開發(fā)商 銷售樓盤時應(yīng)公布環(huán)評報告

  在采訪過程中,有環(huán)保界人士指出,讓消費(fèi)者更加全面了解自己所購買的樓盤情況,盡量減少入住后居民與開發(fā)商乃至政府之間的矛盾沖突,最佳方式莫過于強(qiáng)制開發(fā)商在銷售樓盤時公布項(xiàng)目的環(huán)評報告。

  在記者的調(diào)查過程中,多位開發(fā)商也承認(rèn),和目前開發(fā)商公布在售樓處的“購房風(fēng)險提示”相比,環(huán)評報告中所展現(xiàn)出來的樓盤缺陷“更加全面和詳實(shí),尤其是外部不利因素對項(xiàng)目產(chǎn)生的影響方面”。“如果公布出來,相信會更有利于消費(fèi)者做出理性的購房決定。”深圳市社科院城市營運(yùn)中心高海燕說,“這也是進(jìn)一步尊重消費(fèi)者知情權(quán)的體現(xiàn)�!�

  記者輾轉(zhuǎn)也獲得了寶安崗一靠近廣深高速的在建項(xiàng)目的環(huán)評報告,該報告不但詳細(xì)披露項(xiàng)目在不同階段所產(chǎn)生的污染以及外部環(huán)境對項(xiàng)目可能帶來的污染,而且,還對這些污染提出了非常詳細(xì)的防治策略。比如,報告詳細(xì)指出,項(xiàng)目將會受到附近一些以生產(chǎn)電鍍、線路板為主的工業(yè)企業(yè)所產(chǎn)生的酸性廢氣的污染,在風(fēng)向?yàn)槲鳎希╋L(fēng)時,硫酸霧高值已經(jīng)接近《工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》的要求。

  不過,也有開發(fā)商指出,公布環(huán)評報告想法雖好,但不具備可操作性。據(jù)福田上述開發(fā)商高層透露,按照規(guī)定,樓盤環(huán)評在項(xiàng)目立項(xiàng)時便要提交,但是,由于該報告一般需耗時6-12個月時間,所以,行內(nèi)的潛規(guī)則是,很多開發(fā)商樓都已經(jīng)建好了環(huán)評報告還沒有完成。

  TO 城市管理者 城市規(guī)劃應(yīng)有超前性

  大量事實(shí)表明,目前影響小區(qū)居民心理因素,大部分其實(shí)和小區(qū)規(guī)劃無關(guān),而是和城市規(guī)劃有關(guān)。如南坪快速路、白沙嶺無線電基站以及最近的清水河垃圾填埋場事件等等,都是因?yàn)槌鞘幸?guī)劃的改變,或是突如其來的突發(fā)事件所導(dǎo)致的。由此,這也引起了業(yè)界更加積極地呼吁城市應(yīng)該加強(qiáng)規(guī)劃的超前性。

  “有些城市配套,是必須要建設(shè)的,比如像高壓線、垃圾填埋場、醫(yī)院、高速公路等等�!饼垗徱患议_發(fā)商高層說,“正因?yàn)槿绱耍鞴懿块T在做城市規(guī)劃時,更應(yīng)該做到超前性,在規(guī)劃的時候要為日后的變化做好預(yù)留�!彼硎荆瑥慕�(jīng)濟(jì)成本角度考慮,規(guī)劃的“善變”其實(shí)是大大增加了社會成本———比如拆遷談判難度的增加,并且容易招致社會矛盾激化。

  “處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期,而且是經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展階段,出現(xiàn)這樣的問題在所難免�!蓖鯐詵|稱,因?yàn)槌鞘械陌l(fā)展過快,城市管理者無法準(zhǔn)確預(yù)測城市總量的變化,像深圳曾經(jīng)規(guī)劃過30萬人口,但目前是1200萬人以上。正因?yàn)槿绱耍艑?dǎo)致規(guī)劃的“善變”和滯后。他指出,目前很多內(nèi)地城市所呈現(xiàn)的城市污染要比深圳更加嚴(yán)重,因此,深圳應(yīng)該在盡力解決本地城市污染的同時,幫助內(nèi)地城市來規(guī)避重走老路。

  對話

  對于正在建設(shè)的小區(qū),開發(fā)商和業(yè)主是同一立場的

  羅振坤 澳達(dá)實(shí)業(yè)行政總裁

  黃金樓市:一般住宅小區(qū)周邊如果有垃圾填埋場、高壓線、高速公路等不利因素,會對住宅產(chǎn)生多大程度的影響?

  羅振坤:這些不利因素對小區(qū)的居住環(huán)境的影響還是滿大的,因?yàn)闃潜P地段是改變不了的,它不僅會影響小區(qū)居民的身心健康,也必然會降低項(xiàng)目的價值。就我個人經(jīng)驗(yàn),如果房屋太靠近高速公路、大型醫(yī)院,那直接受影響的那部分戶型,和同類但不受影響的小區(qū)或戶型相比,它的價格可能會降低2-3成,當(dāng)然,如果醫(yī)院素質(zhì)很好,這個影響會減低一些。如果太靠近高壓線、電視發(fā)射塔等設(shè)備,那直接受影響的戶型價格降低到三成都有可能。雖然現(xiàn)在國內(nèi)外學(xué)界對電磁輻射到底影響多大還沒定論,但如果不是價錢非常便宜,你絕對不會買高壓線下的房子。上面這些不利因素影響房屋價值在短期內(nèi)或者不一定表現(xiàn)出來,但長期肯定會有這樣的可能。

  黃金樓市:你以前在香港有從政經(jīng)驗(yàn),能否談一下香港在這方面的操作?

  羅振坤:我曾經(jīng)在香港政務(wù)處工作過,這個部門的工作內(nèi)容之一便是一方面聯(lián)系規(guī)劃部門,另一方面與涉事各方團(tuán)體進(jìn)行溝通,所以,會比較多地接觸到像你說的這樣的案例。但和深圳相比,香港面臨這方面的問題其實(shí)比較少,因?yàn)橄愀鄣囊?guī)劃程序非常復(fù)雜和漫長,一個項(xiàng)目從規(guī)劃出臺到最終啟動,可能需要好多年的時間。這個過程中,涉事各方的利益一般都得到了較為充分的表達(dá)。而內(nèi)地則因?yàn)榘l(fā)展速度太快,很多規(guī)劃跟不上實(shí)際發(fā)展,所以會經(jīng)常出現(xiàn)你所說的那些問題,比如有時候會在已經(jīng)建成的住宅區(qū)旁邊建設(shè)一所醫(yī)院,或者開通一條公路等等。

  黃金樓市:如果香港也出現(xiàn)了在住宅區(qū)旁邊建設(shè)高速公路,政府會怎么處理附近的居民的不滿?

  羅振坤:香港也曾經(jīng)在住宅區(qū)旁邊開通公路,但政府往往會在路兩邊設(shè)置隔音屏來將影響降到最低,也會考慮幫助住戶更換雙層隔音玻璃,或者給予一些補(bǔ)貼等等,通過這些方式來達(dá)成各方的滿意。

  黃金樓市:開發(fā)商在其中應(yīng)該為業(yè)主做些什么?

  羅振坤:如果小區(qū)已經(jīng)建成入伙,開發(fā)商可能為業(yè)主做的不多,如果是正在建設(shè),我相信開發(fā)商是會幫助業(yè)主做些事情的,畢竟,在這件事情上,開發(fā)商和消費(fèi)者是站在同一立場的。不利因素的減弱或消除,對消費(fèi)者以及開發(fā)商都是非常好的結(jié)果。

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