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    背30年債 買30年房

　　住建部官員：中國(guó)建筑只有30年壽命

　　專家分析：盲目拆遷致其“英年早逝”

　　中國(guó)建筑的平均壽命只有30年？有網(wǎng)友稱，照此推算，等到自己的房貸還清的時(shí)候，房子也該塌了。

　　到底是什么原因造成建筑“短命”？帶著這些疑問(wèn)，記者采訪了幾位專家學(xué)者。

　　短命診斷

　　據(jù)報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑節(jié)能與科技司司長(zhǎng)陳宜明接受媒體采訪時(shí)曾表示，政府的盲目拆遷和國(guó)內(nèi)房屋自身的建筑質(zhì)量問(wèn)題一直是中國(guó)建筑業(yè)面臨的難題。

　　專家昨日接受本報(bào)記者采訪時(shí)則分析：建筑行業(yè)趕進(jìn)度、省成本為建筑質(zhì)量埋下“病根”，而全國(guó)范圍內(nèi)的盲目拆遷則使許多建筑還未到服役期滿便“猝死”。

　　底子薄 為省成本絞盡腦汁

　　華南理工大學(xué)土木與交通學(xué)院副教授張?jiān)�的研究領(lǐng)域之一就是建筑質(zhì)量，他本人也曾做過(guò)多年的建筑工程監(jiān)理。“如果是講自然壽命，那么上世紀(jì)90年代后期以來(lái)建的都不止這個(gè)年限。但即使挺過(guò)了30年，中國(guó)的大多數(shù)建筑到50年時(shí)也需要加固、維修了，有質(zhì)量問(wèn)題。”

　　他告訴記者，中國(guó)的建筑，多數(shù)的設(shè)計(jì)使用壽命只有50年，而國(guó)外的設(shè)計(jì)使用壽命往往是70年。“設(shè)計(jì)的時(shí)候預(yù)著的時(shí)間就短。”在建造過(guò)程中，從開(kāi)發(fā)商到承建商再到具體蓋樓的承建方、工人，大多數(shù)時(shí)候都不是以“保證質(zhì)量”為第一考慮的。“第一考慮是如何用最低的成本建房子，如何在最短的時(shí)間內(nèi)完成，如何盡可能多地賺一點(diǎn)錢。”

　　1平方米監(jiān)理費(fèi)不到10元

　　張?jiān)�分析，多�?shù)開(kāi)發(fā)商在選擇承建商的時(shí)候都是看哪家的報(bào)價(jià)最低。如此一來(lái)，偷工減料、馬虎了事就不可避免。

　　而本應(yīng)為建筑質(zhì)量“把關(guān)”的工程監(jiān)理也不能發(fā)揮應(yīng)有作用。“按照國(guó)家規(guī)定，監(jiān)理費(fèi)用應(yīng)該是按工程造價(jià)的百分比來(lái)確定的，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商為了壓價(jià)，改成以建筑面積付給監(jiān)理費(fèi)。往往1平方米的監(jiān)理費(fèi)還不到10元。”“為了節(jié)省成本，監(jiān)理公司根本不會(huì)花大力氣去干好本職工作，劃不來(lái)嘛！”

　　易缺鈣　層層分包致“骨質(zhì)疏松”

　　建筑質(zhì)量無(wú)法保證，還有一個(gè)因素在于施工者的資質(zhì)和管理體制。建筑施工“層層分包”已是行內(nèi)的常態(tài)，“層層分包到最后，蓋房子的工人大多數(shù)是從未接受過(guò)建筑培訓(xùn)的農(nóng)民工。”農(nóng)民工一般是計(jì)件或計(jì)時(shí)算薪水，包工頭也是忙著趕進(jìn)度收錢——實(shí)際上工人和管理者都缺乏專業(yè)資質(zhì)和專業(yè)素養(yǎng)。

　　工程建完，施工隊(duì)就走了，去別處接活干。萬(wàn)一建筑質(zhì)量真的出了問(wèn)題，追究下來(lái)，也只能找到當(dāng)初承建公司的項(xiàng)目經(jīng)理、建造師或監(jiān)理單位等。只有這些人是穩(wěn)定的、有資質(zhì)的，跑不掉的。但論起責(zé)任大小，他們顯然不是最該被“打板子”的。

　　而在澳大利亞、加拿大等國(guó)，情況就完全不同。張?jiān)�介紹，這些國(guó)家對(duì)承建方的資質(zhì)并無(wú)要求，卻嚴(yán)格要求施工、管理、監(jiān)理人員必須持證上崗。如果建筑出問(wèn)題，會(huì)直接處罰到工人以及雇用工人的企業(yè)，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)�吊銷職業(yè)資格證。“國(guó)外這種專業(yè)技能人士的收入普遍較高，為了不丟掉"飯票"，他們必須自律。”

　　常猝死 拆遷之風(fēng)愈演愈烈

　　如果讓建筑“自然老去”直至“自然死亡”，也許不止30年、50年。全國(guó)范圍內(nèi)，都有老建筑經(jīng)過(guò)加固、修整后依然正常使用的例子，如上海外灘老建筑群、武漢大學(xué)民國(guó)老建筑群、廣州沙面的老建筑群。但近年來(lái)愈演愈烈的“拆遷風(fēng)潮”，使眾多建筑都變成了“短命鬼”。

　　為什么要拆遷？廣州大學(xué)建筑節(jié)能研究院院長(zhǎng)周孝清教授說(shuō)，這里面的原因非常復(fù)雜，有些是因?yàn)?a href="http://city.m.22u.com.cn/ " target="_blank" title="園林城市">城市的規(guī)劃發(fā)生改變，原有的建筑不符合新的定位和功能需求，必須拆除。另外，“為拆而拆”也并不少見(jiàn)。一位不愿具名的專家稱；“很多人喜歡新的、豪華的東西，大破大立、大拆大建才能達(dá)到理想的效果。改造舊建筑，有些領(lǐng)導(dǎo)覺(jué)得太麻煩，花錢又多，還不如搞新建筑。”許多老建筑是因其“文物”的身份才得以保存和修繕。

　　而經(jīng)濟(jì)因素的導(dǎo)向作用更加明顯。“拆一次就創(chuàng)造了GDP，再蓋一次又創(chuàng)造GDP。”這是網(wǎng)友們慣用的說(shuō)法。記者了解到，在國(guó)內(nèi)許多城市的中心城區(qū)，舊城改造需要政府投入巨大的資金和精力，相比之下，出讓土地、讓開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)拆遷重建則更經(jīng)濟(jì)、更有利。

　　我國(guó)是世界上每年新建建筑量最大的國(guó)家，每年20億平方米新建面積，相當(dāng)于消耗了全世界40%的水泥和鋼材，而建筑壽命卻只能持續(xù)25~30年。（仇保興）

　　不少樓盤年限縮水

　　樓價(jià)“短命”論引發(fā)關(guān)注。目前按揭最高年限30年，若樓盤平均使用年限也為30年，就真叫人不知如何是好了。多位業(yè)內(nèi)人士昨日接受記者采訪時(shí)表示，以廣州為代表的內(nèi)地商品房市場(chǎng)興起不過(guò)20年，按正常標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該使用超過(guò)50年，購(gòu)房者應(yīng)不必?fù)?dān)心。

　　記者卻發(fā)現(xiàn)，近一兩年來(lái)廣州陸續(xù)推出的新盤，還沒(méi)交到買家手中，就因?yàn)榉N種原因存在使用年限縮水的問(wèn)題，有的樓盤甚至比正常的70年使用年限少了30年。（賴偉行）

　　50年樓已“垂死”

　　30年房銀行基本不批貸

　　“如果我現(xiàn)在買的房子真的只有30年的使用壽命，那么我把貸款還清的時(shí)候，房子也快塌了。”有網(wǎng)友在網(wǎng)上如此留言。

　　“30年的壽命標(biāo)準(zhǔn)用來(lái)衡量商品住宅有點(diǎn)夸張。”房地產(chǎn)專家吳定金在接受記者采訪時(shí)表示，內(nèi)地的商品房市場(chǎng)從起步到如今發(fā)展過(guò)程不過(guò)20年左右，所以“短命說(shuō)”所指重點(diǎn)應(yīng)該不是商品住宅。近年來(lái)，商品房項(xiàng)目從規(guī)劃到建設(shè)，都有一整套比較完備的監(jiān)管程序，一些大開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作上也比較成熟，建筑壽命應(yīng)不至于只有30年。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，從房子的投資壽命角度來(lái)看，15年以內(nèi)樓齡的房源應(yīng)可視為“青壯年”，15年以后就進(jìn)入急速老化的階段，超過(guò)50年的房源可視為進(jìn)入“垂死”階段。

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰告訴記者，目前在二手樓市當(dāng)中，超過(guò)30年樓齡的舊樓買家若想通過(guò)按揭貸款的途徑購(gòu)買，銀行方面基本不會(huì)批準(zhǔn)。

　　廣州新盤年限　通常不足65年

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)時(shí)房屋使用年限普遍縮水。從去年3月開(kāi)始，廣州樓市陸續(xù)推出的新盤中，使用年限在65年以內(nèi)的比比皆是。其中的“主力軍”就是“咸魚(yú)翻生”的爛尾樓盤，例如位于詩(shī)書(shū)路的某爛尾樓盤，使用年限就從2003年算起，環(huán)市路和水蔭路的兩個(gè)爛尾樓盤，使用年限更分別只有59年和56年。此外，一些開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，將項(xiàng)目分成數(shù)期推出，造成部分后期產(chǎn)品年限縮短，尤其一些體量大的樓盤，首尾相差可達(dá)10年或以上，即使在開(kāi)發(fā)期限相對(duì)較短的天河和芳村、白云等地，有樓盤的使用年限也只有不到60年。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，開(kāi)發(fā)商捂盤惜售和用地性質(zhì)也是樓盤年限縮水的原因。例如今年初大學(xué)城某樓盤開(kāi)盤，按照商業(yè)項(xiàng)目的使用年限計(jì)算，使用壽命只有40年。

　　我國(guó)建筑垃圾的數(shù)量已占到城市垃圾總量的30%～40%……在每萬(wàn)平方米建筑的施工過(guò)程中，僅建筑垃圾就會(huì)產(chǎn)生500～600噸，每萬(wàn)平方米拆除的舊建筑，將產(chǎn)生7000～12000噸建筑垃圾,而中國(guó)每年拆毀的老建筑占建筑總量的40%。（仇保興）

　　建筑垃圾該如何處理？廣州大學(xué)建筑節(jié)能研究院院長(zhǎng)周孝清教授說(shuō)：“據(jù)我了解，現(xiàn)在可回收的建筑垃圾只有約1%，99%都被扔掉了，處理方法就是填埋。”而這些填埋掉的建筑垃圾絕大多數(shù)不可降解，它們不可避免地會(huì)對(duì)土壤、水源產(chǎn)生影響。